Am 01.01.2023 tritt das neue Jahressteuergesetz in Kraft, das Millionen von künftigen Erben betrifft. Dieses Gesetz wird leider wie in jedem Jahr erst gegen Ende des Vorjahres beschlossen, so dass die künftigen Änderungen stets kurzfristig verbindlich werden und die Reaktionszeit deutlich eingeschränkt ist. In diesem Jahr hat man nach den Änderungen der Grundsteuer die Erbschaftsteuer in den Fokus genommen.

Dem Gesetz zufolge müssen nach einer Forderung des Bundesverfassungsgerichts Immobilienwerte künftig für steuerliche Zwecke möglichst dem "gemeinen Wert", also dem Verkaufswert, entsprechen. Wo man sich bisher an historischen Werten orientiert hat, ist nun der Anspruch umzusetzen, den tatsächlichen Wert der Immobilie zugrunde zu legen.

Moralisch ist das von beiden Seiten diskutabel. Einerseits haben Vererbende (in der Regel Eltern) einen deutlich geringeren Betrag für die Immobilie aufgebracht, andererseits erhält der Erbe etwas, das eben einen Markt- und keinen Einheitswert hat. Was bei Bargeld und Wertpapieren eine ablesbare Zahl ist, ist bei Immobilien eine Wissenschaft.

Beim Ansatz des Verkaufswertes können die enormen Preissteigerungen am Immobilienmarkt dazu führen, dass eine deutlich höhere Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt als früher. Je begehrter eine Lage oder Region ist, desto stärker ist die Erbschaftsteuer betroffen, besonders bei uns in Berlin.

Zunächst einmal bleiben die bekannten Freibeträge unverändert. In der Steuerklasse 1 gelten € 500.000 für Ehepartner, € 400.000 für Kinder, € 200.000 für Enkelkinder und € 100.000 für Enkel, Eltern und Großeltern. Was zunächst erfreulich klingen mag, ist bei näherer Betrachtung aber zweischneidig: So möchte man bei zwar gängige Marktwerte versteuern, indem man de immensen Preisteigerungen der letzen Jahre besser berücksichtigt, belässt aber die Freibeträge gleich. Man mag argumentieren, dass auch diese Beträge ebenfall hätten angepasst werden sollen, um beispielsweise der Inflation Rechnung zu tragen.

Bei der Besteuerung stellt das neue Gesetz also nicht auf Freibeträge, sondern auf die rechnerischen Schrauben ab, die den Immobilienwert bestimmen, um ein "Erben nach Marktwert" zu ermöglichen.

Wir haben an anderer Stelle schon die drei maßgeblichen Verfahren der Immobilienbewertung erläutert: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren werden (vereinfacht erklärt) die in der jüngeren Vergangenheit erzielten Preise des Gutachterausschusses abgerufen und zugrunde gelegt. Dies ist besonders häufig bei Eigentumswohnungen in Städten üblich. Bei diesem Verfahren ändert der Gesetzgeber nichts, allerdings bedeutet das, dass in Regionen mit vielen Umsätzen das Preisniveau der letzten Monate zugrunde gelegt wird.

Gerade in gefragten Städten, in denen der Wohnraum knapp ist, wird man sich am oberen Ende der Preisskala befinden, denn hier gehen Preise ein, die in jüngerer Zeit „bezahlt“ werden. Das wird in aufgeheizten Märkten wie Berlin kaum zu einem Ergebnis führen, das dem Erben entgegenkommt. Dies erklärt auch, warum der Gesetzgeber hier nichts ändern möchte.

Das Sachwertverfahren legt den Wert von Grundstück und Haus zugrunde. Dieses Verfahren wird dementsprechend eher bei Häusern oder Doppelhaushälften zugrunde gelegt.

Hierbei spielt auch das Alter der Immobilie eine Rolle. Hier unterstellt man künftig, dass ein Haus nicht 70, sondern 80 Jahre lang genutzt wird, also nach 40 Jahren (das wäre dann von heute aus Baujahr 1982) noch die Hälfte des Wertes besitzt.

Dazu tritt ein sogenannter Sachwertfaktor, mit dem man den Zeitwert multipliziert. Derzeit zwischen 0,9 und 1,1 strebt man nun 1,3 bis 1,5 an.

Beispiel: Ein Haus mit einem Restwert 500.000 Euro würde bei Faktor 1,1 nun mit 550.000 angesetzt und ein Steuerfall, der eine Schenkungssteuer von € 3.500 auf die über dem Freibetrag liegenden € 50.000 fällig würden. Bei einem Faktor von 0,9 handelte es sich noch um einen steuerfreien Vorgang.

Das Ertragswertverfahren stellt Ausgaben und Einnahmen gegenüber und eignet sich damit für Mietshäuser, Bürogebäude oder Hotels. Hier senkt man den Liegenschaftszins werterhöhend und setzt den Finanzbeamten engere Spielräume bei der Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten. Das Ergebnis ist auch hier ein höherer Immobilienwert.

Unser Rat

Auch nach dem 01.01.2023 bleiben noch einige Kniffe für Immobilienbesitzer möglich. Eine davon ist, eine Immobilie in Tranchen zu verschenken und so den Freibetrag alle zehn Jahre zu nutzen. Hiermit muss naturgemäß früh begonnen werden.
Auch sind sogenannte Steuerklauseln denkbar, bei denen der Schenkende einen (Wert-)Teil zurückfordern kann, sofern es Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt gibt. Doch auch dieses Verfahren produziert weitere Kosten für Notar und Grundbuchamt.

Wie sich Immobilienbesitzer am besten wehren können

Wir haben uns intensiv mit den neuen Berechnungsmethoden auseinandergesetzt. Wir kommen zu dem Ergebnis, dass die dadurch ermittelten Immobilienwerte überwiegend sogar über dem Marktpreis liegen und für Erben schlicht inakzeptabel sind.

Juristen sehen im Jahressteuergesetz 2023 eine weitere Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für die Gerichte, bei denen diverse Streitigkeiten mit dem Finanzamt – die angesichts der im Raum stehenden Beträge keineswegs abwegig sind –ausgetragen werden müssen.

Hier spielen wir als positiv gerichtsbekannte Immobiliensachverständige unsere Stärke aus, die besseren fachlichen Argumente zu bringen. An muss sich vor Augen führen, dass man mit diesen Regelungen auch wohlwollende Finanzbeamte in Bedrängnis bringt. Man kann ihnen nicht vorwerfen, bei der pragmatischen Anwendung der neuen Richtlinien weniger Sachkenntnis als Immobiliengutachter mit diversen Zertifizierungen zu haben.

So ist ein Gutachten von einer akzeptierten Sozietät in fachlicher wie auch psychologischer Sicht die beste Investition, um auch ab 2023 zu seinem recht zu kommen und Immobilien so steuersparend wie möglich zu verschenken oder zu vererben.