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Gutachten-Nr. 2007-258
Seite 10
Wie benutzt man die Vergleichswerte?
Die Vergleichsobjekte werden dem Bewertungsobjekt angepasst. A
NDERS GESAGT
,
MAN TUT SO
,
ALS
KÖNNE MAN DIE
E
IGENSCHAFTEN DER
V
ERGLEICHSOBJEKTE SO ÄNDERN
,
DASS SIE DEM
B
EWERTUNGSOBJEKT ENTSPRECHEN
.
Dies geschieht auf rein rechnerischer Ebene, mit
Umrechnungskoeffizienten
.
Umrechnungskoeffizienten
Umrechnungskoeffizienten werden in § 10 der WertV behandelt.
Sie dienen dazu, Werte vergleichbar zu machen.
Beispiel einer Umrechnung von Vergleichs
faktoren
- Die Zielbaummethode
Sie basiert auf dem Prinzip, einem Vergleichsfaktor fünf bestimmende Einflüsse beizumessen, diese
Einflüsse in ihrer Wichtigkeit einzustufen und dann einzustufen, inwiefern sich das Bewertungsobjekt
von den fünf Eigenschaften des Vergleichsobjekts unterscheidet.
Beispiel: Man hat folgenden Vergleichsfaktor genannt bekommen: eine 2-Zimmerwohnung in
einfacher Lage Berlins, Baujahr 50er bis 60er, 50 m² wurde im Jahr 2000 durchschnittlich für €
1.000.- verkauft.
Diese Angabe ist recht ungenau, denn hier werden Erdgeschosse und Obergeschosse, laute und leise
Straßen, verschiedene Bezirke, unterschiedliche Wohnungsgrößen und weitere Eigenschaften in einen
großen Topf geworfen und
€ 1.000.-
außen drauf geschrieben.
Anders gesagt: Man weiß nicht ganz genau, was die Käufer für ihre € 1.000.-/m² bekommen haben.
Man muss sich also einen Durchschnitt denken und sich diese fiktive Wohnung vorstellen. Das
Problem ist vergleichbar mit dem Problem, sich ein nicht präzise bestimmtes Richtwertgrundstück
beim Bodenrichtwert vorzustellen. Dort hat man aber zumindest noch die Möglichkeit sich alles in
echt anzuschauen, denn man hat es mit einer klar abgegrenzten Richtwertzone zu tun.
Die verkauften Wohnungen kann man allerdings nicht identifizieren und hat daher nicht mehr
Angaben, als sie im obigen Beispiel gemacht wurden. Dies ist die Schwäche des Systems: die
unpräzise Definition des Vergleichsobjektes.
Daher kann eine Zielbaummethode, die auf solcher Datenbasis fußt, nur bedingt genau und
zuverlässig sein.