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2.
Wohnungsmieten:
Vergleich zum Mietenspiegel
Quelle: Eigene Mietpreissammlung; Stelter, Finger, Bachmann:
Ortsübliche Mieten für Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-
wohnhäusern, in: Das Grundeigentum Nr. 23/2005, Grundeigentumverlag, Berlin, 2005
Gewählte Mietansätze, unmittelbare Mietsteigerungsmöglichkeiten und sachverständige Einschätzung
Die angesetzte Miete liegt im Spannenbereich der Veröffentlichung und ist als nachhaltig anzusehen. Der
Sachverständigen sind Vergleichsmieten in der angesetzten Größenordnung in vergleichbaren Lagen be-
kannt.
Liegenschaftszinssatz
Bundesdurchschnittliche Liegenschaftszinssätze nach Sprengnetter
Art des Objektes
Liegenschaftszinssatz
Gesamtnutzungs-
(Grundstücksnutzung)
bei Restnutzungsdauer (Jahre)
dauer (Jahre)
20
30
40
60
80
100
Einfamilienwohnhäuser
2,30
2,55
2,73
2,98
3,16
3,30*
100
(unvermietet)
² ³
(
ø
130 m² Wfl.)
2,25
2,56
2,79
3,10*
60
²) Diese Liegenschaftszinssätze gelten nur für unvermietete, üblicherweise eigengenutzte Objekte. Die vermieteten Objekte stellen (wegen der davon
abweichenden rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten) einen selbstständig zu behandelnden Grundstücksteilmarkt dar. Viele Kaufpreisaus-
wertungen sind diesbezüglich nicht hinreichend differenziert. Für vermietete Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke und individuelle Wohnungsei-
gentume (z.B. Penthouse-Wohnungen) werden i.d.R. bei nicht unmittelbarer Eigennutzungsmöglichkeit für den Erwerber deutlich niedrigere Kauf-
preise gezahlt. Umgekehrt errechnen sich höhere Liegenschaftszinssätze.
³) Je individueller, umso niedrigere (z.B. bei Villengrundstücken); je weniger individuell, umso höhere Liegenschaftszinssätze (z.B.
- bei Reihenmittelhäusern alle Werte + 0,20 bei geringer RND, bis + 0,30 bei hoher RND
- bei Doppelhaushälften alle Werte + 0,10 bei geringer RND, bis + 0,20 bei hoher Restnutzungsdauer.
In hochpreisigen Lagen (Bodenwert > 300 €/m²) sind die Zuschläge noch höher.
*) Die angegebenen Zinssätze für neu errichtete Objekte (GND = RND) gelten für Zweitverkäufe. Bei Erstverkäufen, auf die jedoch Verkehrswer-
termittlungen grundsätzlich nicht abzustellen sind, gelten i.d.R. niedrigere Liegenschaftszinssätze.
Nach Ableitungen des Büros der Sachverständigen liegen die durchschnittlichen Liegenschaftszinssätze für
Ein- und Zweifamilienwohnhäuser in Berlin und im Umland ca. 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte höher als im
Bundesgebiet. Daher wird der objektartenspezifische Liegenschaftszinssatz entsprechend höher angesetzt.
Berücksichtigt wurde hier, dass es sich einerseits um ein Objekt im Stil eines bekannten Architekten handelt
(mit gut nutzbaren Grundrissen und der gewissen Freizügigkeit), aber auch die Bauart und die Baujahres-
klasse mit den Nachteilen in Bezug auf den energetischen Standard.
Restnutzungsdauer