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Mustergutachten-Nr. 2008-261
Seite 12
Das Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung
Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 25 der Wertermittlungsverordnung beschrieben.
Der Sachwert setzt sich wie folgt zusammen:
Herstellungswert
-
Alterswertminderung
+
Wert der Außenanlagen
(Anschlüsse, Anpflanzungen etc.)
+
Bodenwert
=
vorläufiger Sachwert
x
Marktanpassungsfaktor
=
Sachwert
Erläuterungen der verwendeten Begriffe
Herstellungswert
Der Gebäudeherstellungswert wird durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der
Gebäudefläche (m²) des
(Norm)Gebäudes
mit
Normalherstellungskosten
(NHK) für vergleichbare
Gebäude ermittelt. Dem so ermittelten Herstellungswert ist noch der Wert
von besonders zu
veranschlagenden Bauteilen
und
besonderen (Betriebs)Einrichtungen
sowie die
Baunebenkosten
(BNK) hinzuzurechnen.
Normalherstellungskosten
Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude
mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf
ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Die Normalherstellungskosten besitzen
überwiegend die Dimension “€/m² Bruttogrundfläche des Gebäudes” und verstehen sich inkl.
Mehrwertsteuer.
Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile
Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den
Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst (z.B. Kelleraußentreppen,
Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, Balkone und Dachgauben). Das Gebäude ohne diese
Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit “Normgebäude” bezeichnet.
Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu dem für das Normgebäude ermittelten Wert
durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen.
Besondere Einrichtungen
Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit üblicherweise
vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen.
Besondere Einrichtungen, wie Sauna, Swimming-Pool, Kamin o.Ä. müssen daher gesondert
berücksichtigt werden.
Baunebenkosten
(§ 22 Abs. 2 WertV)
Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als “Kosten für
Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem
Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung” definiert sind.
Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt.