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Mustergutachten-Nr. 2008-261
Seite 13
Gesamtnutzungsdauer
Dies ist die Zeit, wie lange das Gebäude ab Fertigstellung voraussichtlich
wirtschaftlich
sinnvoll
genutzt werden kann. Man versteht darunter die Zeit, wie lange es seine erwarteten Erträge erbringen
kann, ohne umfassende Modernisierungen zu benötigen. Die technische Standdauer eines Gebäudes
ist hingegen oftmals deutlich höher.
Nach der vorherrschenden Meinung, ist die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100
Jahre begrenzt.
Restnutzungsdauer
(§ 16 Abs. 4 WertV)
Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und
sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch
wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten
Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des
Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig.
Alterswertminderung
(§ 23 WertV)
Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem
Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen
Restnutzungsdauer
(RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen
Gesamtnutzungsdauer
(GND)
vergleichbarer Gebäude ermittelt.
Baumängel und Bauschäden
(§ 24 WertV)
Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch
mangelhafte Ausführung oder Planung.
Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere
Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen.
Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage
der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch
pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen.
Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein
aufgrund einer in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte
Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind.
Außenanlagen
(§ 21 Abs. 4 WertV)
Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen
(insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze,
Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen).
Marktanpassungsfaktor
(§ 7 Abs. 1 Satz 2 WertV)
Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis “vorläufiger Sachwert” ist in aller Regel nicht mit
hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis “vorläufiger Sachwert”
(= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke
realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors.
Dieser
sog.
Marktanpassungsfaktor
ist
durch
Nachbewertungen
aus
realisierten
Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechneten vorläufigen Sachwerte
(= Substanzwerte) abzuleiten. Er ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen
entsprechenden, nach den Vorschriften der WertV ermittelten “vorläufigen Sachwerte”
(=Substanzwerte).
Besondere wertbeeinflussende Umstände
(§ 25 WertV)
Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand
vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B.
Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder
Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete).