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Mustergutachten-Nr. 2008-261
Seite 14
Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung (§§ 15 - 20 WertV)
Der Ertragswert setzt sich wie folgt zusammen:
Erträge
(Mieteinnahmen)
-
Bewirtschaftungskosten
(vom Eigentümer zu tragende Kosten)
-
Ertragsanteil des Bodens
=
Gebäudeertragsanteil
dieser wird kapitalisiert über die
Restnutzungsdauer
=
Gebäudeertragswert
+
Bodenwert
=
Ertragswert
Erläuterungen der verwendeten Begriffe
Rohertrag
(§ 17 WertV)
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig
erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen
(nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks auszugehen.
Bewirtschaftungskosten
(§ 18 WertV)
Die Bewirtschaftungskosten sind vom Eigentümer zu tragende und nicht auf den Mieter umwälzbare
Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks und der Gebäude
laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten beinhalten die Instandhaltungskosten, die
Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis.
Liegenschaftszinssatz
(§ 11 WertV)
Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er bezeichnet das
Verhältnis zwischen dem Reinertrag des Grundstücks und dessen Kaufpreis. Er wird – vereinfacht -
dadurch ermittelt, dass man den Reinertrag einer Immobilie durch deren Kaufpreis dividiert.
Restnutzungsdauer
(§ 16 Abs. 4 WertV)
Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen Anlagen bei
ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt
werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen
Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig.
Besondere wertbeeinflussende Umstände
(§ 19 WertV)
Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand
vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B.
unüblicher baulicher Zustand oder Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete).
Ertragswert/Rentenbarwert
(§ 16 Abs. 3 WertV)
Dies ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der
Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich
Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden
Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig
gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts.