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(Muster-)Gutachten 2007-258
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3.5.1
Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Vergleichswertberechnung
Kauffall-Nummer/Kaufpreis
Kauffallnummern 1-11
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Kaufpreissammlung
Es wurde abgefragt: Eigentumswohnungen im vermieteten Zustand, im Bezirk Pankow, mit Verkauf im
Jahr 2007, mit einer Wohnfläche zwischen 50 m² und 90 m², der Baujahre 1990 bis 2000.
Wohnlage
Die Kauffälle liegen nicht alle in der gleichen Wohnlage wie das Bewertungsobjekt. Für schlechtere Lagen
wurde daher ein Zuschlag gemacht, um den Lageunterschied auszugleichen. Der Faktor für die Aufwertung
wurde nach folgenden Kriterien bestimmt:
Unterschiede im Bodenwertniveau (nach Bodenrichtwertkarte
des zuständigen Gutachterausschusses)
;
Wohnlageeinstufung gemäß dem Mietenspiegel
Geschoss
Unterschiedliche Geschosse sind – abhängig von der Lage des Objektes – unterschiedlich beliebt am Markt.
In Zentrumslagen sind Erdgeschosse schlecht marktgängig (Einbruchssicherheit, Belichtung, Einsehbarkeit
usw.), sehr hohe Geschosse jedoch nur bei Vorhandensein eines Aufzuges sehr wertvoll. Die dazwischen
liegenden Geschosse werden regelmäßig bevorzugt.
Der verwendete Umrechnungsfaktor für die Erdgeschosswohnungen wurde – mangels verfügbarer Marktun-
tersuchungen – anhand von Erfahrungen des Sachverständigen und Aussagen von Mietmaklern frei ge-
schätzt.
Balkon
Das Bewertungsobjekt verfügt über einen Balkon. Bei Vergleichsobjekten, die nicht über einen Balkon ver-
fügen wurde daher nach Markterfahrungen des Sachverständigen und Aussagen von Mietmaklern ein frei
geschätzter Zuschlag vorgenommen, um diesen Objekten fiktiv einen Balkon als Preis bestimmendes
Merkmal „hinzuzurechnen“ und sie damit dem Bewertungsobjekt vergleichbar zu machen.
Wichtungsfaktor
Nicht alle Vergleichspreise sind im gleichen Maße aussagekräftig und verlässlich. Für Vergleichspreise,
deren Aussagekraft geringer ist als die der anderen Preise, wurde daher ein Abschlag vorgenommen, um
diesem Unsicherheitsfaktor gerecht zu werden. Dieser Abschlag wurde vom Sachverständigen danach be-
stimmt, wie zuverlässig und vollständig die Informationen über das Vergleichsobjekt vorliegen.