Nutzen-Lasten-Wechsel: der Ablauf
Sie haben einen Käufer gefunden, und nun geht es mitten ins Eingemachte: Vertragsentwurf, Notartermin, Kaufpreis. Im zweiten Teil unseres Verkäufer-Einmaleins erklärt Mirko Otto die Reihenfolge.
Praxisfall ist wieder Andis Haus, das geerbte Herrenhaus am Fährkrug in Bad Freienwalde, das er damals verkaufen wollte.
Den Entwurf des Kaufvertrags bekommen beide Seiten vorab. Nach der Sendung vom September 2015 liegen mindestens 14 Tage zwischen Entwurf und Beurkundung.
Das Gesetz sieht diese zwei Wochen als Regelfrist allerdings nur vor, wenn ein Verbraucher mit einem Unternehmen abschließt, etwa mit einem Bauträger.
Gezahlt wird, wenn die Voraussetzungen aus dem Vertrag erfüllt sind, in der Regel die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Notar teilt das dem Käufer mit, und das Geld geht direkt an Sie.
Der Nutzen-Lasten-Wechsel ist dann meist der Erste des Monats, der auf die Zahlung folgt. Von diesem Tag an bekommt der Käufer die Miete und zahlt den Strom.
Was in den Vertrag gehört
Der Käufer kauft mit allen Risiken, die ein Haus oder eine Wohnung nun einmal hat. Heikel wird es für Sie, wenn Sie etwas arglistig verschweigen, etwa einen Schwammschaden hinter der Decke.
Mirko Otto lässt deshalb Besonderheiten, die er kennt, in den Notarvertrag schreiben: die Feuchtigkeit im Keller oder die Räume im Untergeschoss, die nie als Wohnraum genehmigt waren.
Sein Rat: Sagen Sie, was Sie wissen und was Sie nicht wissen. Haben Sie nie geprüft, ob ein Ausbau genehmigt wurde, dann gehört auch dieser Satz in den Vertrag.
Drei Gedanken aus der Folge
Schlüssel. Die Übergabe findet statt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist, und vorher auf keinen Fall. Ist das Geld auf Ihrem Konto, darf es auch zwei Tage vor dem offiziellen Termin sein.
Finanzierung. Lassen Sie sich vor dem Notartermin zeigen, dass der Käufer zahlen kann: einen Kontoauszug über das Eigenkapital oder eine feste Zusage der Bank, kein „Wischiwaschi“.
Protokoll. Zur Übergabe empfiehlt Mirko Otto ein kleines Protokoll mit Schlüsseln, Zählerständen und ein paar Fotos. Ihre Mieter informieren Sie selbst, nicht der Käufer.