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Leerstehende Putzvilla aus den frühen 1930er Jahren mit grünen Klappläden, Putzschäden am Sockel und verwildertem Vorgarten im Herbst.

Abriss im Erhaltungsgebiet oder beim Denkmal

Unzumutbarkeits­gutachten: wenn sich der Erhalt nicht rechnet

Ihr Haus steht unter Schutz, aber die Sanierung würde mehr kosten, als es je einbringt? Dann gibt es einen Ausweg, und wir zeigen ihn Ihnen.

Wenn das Haus nicht weg darf Berlin & Potsdam

Sie möchten neu bauen,
aber das alte Haus darf nicht weg?

Vielleicht haben Sie eine Villa geerbt, die seit Jahren leer steht und jeden Monat Geld kostet. Sie würden gern neu bauen, aber Bauamt oder Denkmalbehörde sagen Nein.

Kostet der Erhalt auf Dauer mehr, als das Haus einbringt, ist er Ihnen nicht zuzumuten. Je nach Fall bekommen Sie dann die Genehmigung zum Abriss, oder die Gemeinde muss das Grundstück übernehmen.

Belegen müssen Sie das allerdings schwarz auf weiß. Genau dafür erstellen wir Ihnen ein Gutachten, das die Behörde nachprüfen kann.

Dafür braucht es einen Architekten, der weiß, was die Sanierung wirklich kostet, und einen Sachverständigen, der weiß, welche Miete Sie danach verlangen dürfen. Beides bringen wir mit.

Architekt und Sachverständiger

Bauzustand und Wert aus einer Hand

EIPOS-CERT

Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Seit 1997

Otto & Kollegen

ERSTGESPRÄCH ANFRAGEN →

Fragen und Erstgespräch sind kostenlos.

Denkmal oder Erhaltungsgebiet

Warum Sie Ihr eigenes Haus nicht einfach abreißen dürfen.

Ob Ihr Haus unter Denkmalschutz steht oder in einem geschützten Straßenzug liegt, macht einen Unterschied, nämlich dafür, wer entscheidet und was Sie am Ende verlangen können.

Ruhige Villenstraße mit alten Linden und Villen der 1920er und 1930er Jahre mit ähnlichen Dächern, eine davon steht sichtbar leer.

Im Erhaltungsgebiet

Ihr Haus prägt das Straßenbild.

Gilt für Ihre Straße eine Erhaltungssatzung, braucht jeder Abriss eine Genehmigung. Ist Ihnen der Erhalt nicht zuzumuten, können Sie verlangen, dass die Gemeinde das Grundstück übernimmt.

Leerstehendes Gutshaus in Brandenburg mit abblätterndem Putz, mit Brettern verschlossenen Fenstern und einem Gerüst an einer Ecke, davor eine Wiese mit Obstbäumen.

Beim Baudenkmal

Ihr Haus steht unter Denkmalschutz.

Dann entscheidet die Denkmalbehörde. Decken die Einnahmen aus dem Haus die Kosten für Erhalt und Unterhalt auf Dauer nicht, ist Ihnen der Erhalt nicht zuzumuten.

Was die Behörde sehen will

Zahlen, die einer Prüfung standhalten.

Mit einer groben Schätzung kommen Sie bei der Behörde nicht weit. Wir stellen Jahr für Jahr gegenüber, was das Haus kostet und was es an Miete einbringt, jeden Posten mit Beleg.

Schematisches Säulenschaubild ohne Zahlen: Kosten und Einnahmen im Jahr für das instand gesetzte Haus. Die Kosten setzen sich zusammen aus Zinsen auf das Kapital, Abnutzung, Verwaltung, Betriebskosten, Instandhaltung sowie Leerstand und Mietausfall. Die Einnahmen bestehen aus der Miete, die Sie verlangen dürfen, und den Nebenkosten, die der Mieter zahlt. Die Einnahmen reichen nicht an die Kosten heran, der Fehlbetrag ist rot markiert. Schematisches Säulenschaubild ohne Zahlen: Kosten und Einnahmen im Jahr für das instand gesetzte Haus. Die Kosten setzen sich zusammen aus Zinsen auf das Kapital, Abnutzung, Verwaltung, Betriebskosten, Instandhaltung sowie Leerstand und Mietausfall. Die Einnahmen bestehen aus der Miete, die Sie verlangen dürfen, und den Nebenkosten, die der Mieter zahlt. Die Einnahmen reichen nicht an die Kosten heran, der Fehlbetrag ist rot markiert.
Schreibtisch in einem Berliner Altbau-Arbeitszimmer mit einer Kostenaufstellung und Handwerkerangeboten in einer Klarsichthülle, daneben ausgerollte alte Grundrisse, Lineal, Taschenrechner und Bleistift.

Nur das Nötige

Wir rechnen nur mit dem, was nötig ist.

Was eine einfache Vermietung braucht, belegen wir mit Angeboten von Handwerkern. So kann Ihnen niemand vorwerfen, die Kosten hochgetrieben zu haben.

Gepflegte helle Villa von etwa 1910 mit Terrasse und Gartentreppe, davor ein Rasen mit einem großen alten Baum im goldenen Herbstlicht.

Über zehn Jahre

Wir rechnen auch mit besseren Zeiten.

Wir setzen steigende Mieten und sinkende Zinsen mit an. Trägt sich der Erhalt selbst dann nicht, hält das Ergebnis auch den kritischen Nachfragen der Behörde stand.

Holztisch am Fenster mit einem mehrseitigen Mietvertrag, einer aufgeschlagenen Broschüre zum Mietspiegel, einem Schlüsselbund und einem Kugelschreiber im Tageslicht.

Die erlaubte Miete

Gerechnet wird mit der Miete, die Sie verlangen dürfen.

Bei einer neuen Vermietung begrenzt die Mietpreisbremse, was Sie verlangen dürfen. Liegt die Miete, die alle Kosten decken würde, darüber, trägt sich der Erhalt nicht.

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Leer stehende Gründerzeitvilla in Berlin von vorn: unten der feuchte Sockel mit vergitterten Kellerfenstern, darüber gealterter, geschlossener Putz, alte Holzfenster mit Klappläden und ein Balkon mit Eisengitter, oben das bemooste Ziegeldach mit einzelnen verschobenen Ziegeln und einem Schornstein; davor ein verwilderter Garten. Leer stehende Gründerzeitvilla in Berlin von vorn: unten der feuchte Sockel mit vergitterten Kellerfenstern, darüber gealterter, geschlossener Putz, alte Holzfenster mit Klappläden und ein Balkon mit Eisengitter, oben das bemooste Ziegeldach mit Schornstein; davor Zaun und Gehweg.

Bei Ihnen vor Ort

Vom Keller bis zum Dach.

Wir gehen Raum für Raum durch Ihr Haus und halten fest, was es braucht, um wieder dauerhaft vermietet zu werden. Aus jedem Mangel wird eine Kostenposition mit Menge und Preis.

Keller

Feuchte Wände, Schimmel, fehlende Abdichtung.

Wir prüfen, ob sich der Keller trocken bekommen lässt und was Abdichtung und Sanierputz kosten.

Decken und Wände

Was trägt noch?

Sind Balken geschädigt oder Decken durchbrochen, rechnen wir die Erneuerung mit ein. Wo nur ein Statiker Gewissheit geben kann, sagen wir es Ihnen.

Dach

Deckung, Dachstuhl, Dämmung.

Ein altes Dach ohne Dämmung wird beim Erhalt teuer, denn das Gebäudeenergiegesetz verlangt bei einer Erneuerung die Dämmung.

Haustechnik

Heizung, Strom, Wasser.

Eine alte Ölheizung lässt sich oft nicht einfach weiter betreiben. Wir rechnen den Ersatz mit ein, dazu Elektrik, Leitungen und Bäder in einfachem Standard.

Fenster und Fassade

Erneuern, ohne das Gesicht zu ändern.

Fenster, Läden, Putz und Balkone rechnen wir so, wie die Behörde das Erscheinungsbild erhalten will, also zum Beispiel mit der alten Fensterteilung.

Kosten für Decken, Keller und Dach lassen Sie sich am besten zusätzlich durch Angebote von Handwerkern bestätigen. Wir sagen Ihnen, welche Belege Ihr Gutachten stärker machen.

So gehen wir vor

Vom ersten Gespräch bis zum Antrag.

Alter Holztisch am Fenster einer Gründerzeitvilla mit einem amtlichen Schreiben, einem Stapel alter Grundrisse, einer Teetasse und einer Lesebrille. Aufgeschlagene Bauakte mit einer alten Fassadenzeichnung einer Villa, darauf ein Blatt mit einer Tabelle, daneben Taschenrechner, Rotstift und Maßstab. Leerer hoher Raum einer alten Villa mit abgenutztem Fischgrätparkett, Stuckrosette und hohen Holzfenstern; am Boden Zollstock, Laser-Entfernungsmesser und eine Kameratasche. Gebundenes Gutachten mit dunkelblauem Einband auf einem Holztisch, daneben ein Ordner mit Angeboten und Fotos von Dach und Fenstern einer alten Villa, ein Füller.

Gespräch

Sie erzählen uns, was Sie vorhaben.

Bringen Sie mit, was Bauamt oder Denkmalbehörde Ihnen geschrieben oder in der Beratung gesagt haben. Sehen wir für Ihr Haus wenig Aussicht, sagen wir Ihnen das offen.

Umfang und Honorar

Sie kennen das Honorar, bevor wir anfangen.

Nach dem Gespräch nennen wir Ihnen schriftlich, was wir für Sie ausarbeiten, bis wann und zu welchem Honorar.

Ortstermin

Wir sehen uns Ihr Haus an.

Raum für Raum, mit Fotos. Die Flächen nehmen wir aus einem Aufmaß. Gibt es keins, sagen wir Ihnen, wer es erstellen kann.

Gutachten

Sie bekommen das Gutachten für die Behörde.

Mit allen Kosten, Mengen und Preisen und der Gegenüberstellung von Kosten und Einnahmen über mehrere Jahre, gegliedert so, wie die Behörde es verlangt. Jeden Posten erklären wir Ihnen.

Zum ersten Gespräch

Was wir von Ihnen brauchen.

Sie müssen noch nicht alles beisammenhaben.

Auf einem alten Holzsideboard liegen nebeneinander ein Grundbuchauszug, alte Grundrisse und eine Fassadenzeichnung, ein Schreiben der Denkmalbehörde mit Siegel, alte Fotos der Villa und ein Ordner mit Angeboten. Auf einem alten Holzsideboard liegen ein Grundbuchauszug, alte Grundrisse mit Fassadenzeichnung, ein Schreiben der Denkmalbehörde mit Siegel, alte Fotos der Villa und ein Ordner mit Angeboten.

Grundbuch und Pläne

Grundbuchauszug, Pläne oder Aufmaß mit Wohnflächen

Schreiben der Behörde

Bescheid, Vorgaben oder Hinweis auf Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung

Angaben zum Haus

Baujahr, Erneuerungen, bisherige Kosten, vorhandene Gutachten und Angebote
CHECKLISTE ALS PDF →

Was sonst noch fehlt, sagen wir Ihnen nach dem ersten Gespräch.

Oliver Preikschat in einer leeren Altbauwohnung mit Zollstock und Mappe

Ihr Ansprechpartner

Oliver Preikschat

Bevor Sie einen Abriss beantragen, sehen wir uns mit Ihnen an, ob die Zahlen tragen.

Oliver Preikschat

Architekt · EIPOS-CERT-zertifizierter Sachverständiger Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024

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Häufige Fragen

Ihre Fragen zu Abriss, Denkmal und Unzumutbarkeit

Was die Behörde prüft und was in die Zahlen gehört.

Über Abriss und Genehmigung entscheidet die Behörde. Unser Gutachten liefert ihr die Zahlen, eine Rechtsberatung ersetzt es nicht.

Darf ich ein Haus im Erhaltungsgebiet (§ 172 BauGB) abreißen?

Nur mit Genehmigung des Bauamts. Es darf sie verweigern, wenn das Haus das Ortsbild prägt oder geschichtlich oder künstlerisch bedeutsam ist.

Unser Gutachten zeigt, ob Ihnen der Erhalt dann wirtschaftlich noch zuzumuten ist.

Wann ist der Erhalt eines Denkmals wirtschaftlich unzumutbar?

Vor allem dann, wenn Einnahmen und Nutzen die Kosten für Erhalt und Unterhalt auf Dauer nicht aufwiegen. So steht es in den Denkmalschutzgesetzen von Berlin und Brandenburg.

Fördermittel und Steuervorteile werden dabei angerechnet. In Brandenburg müssen Sie die Unzumutbarkeit selbst nachweisen.

Zählt es, dass ein Neubau viel mehr bringen würde?

Nein. Gerechnet wird nur der Erhalt des bestehenden Hauses. Dass ein Neubau mehr einbringen würde, macht den Erhalt noch nicht unzumutbar.

Deshalb belegen wir die Kosten des Erhalts so genau, dass sie für sich allein überzeugen.

Was gilt, wenn das Haus schon lange verfällt?

Kosten, die durch jahrelang unterlassene Instandhaltung entstanden sind, können Sie der Behörde nicht entgegenhalten, wenn Sie den Verfall selbst zu verantworten haben.

Haben Sie das Haus schon so geerbt oder gekauft, zeigen wir im Gutachten, wann der Sanierungsstau entstanden ist.

Gehört der Wert des Grundstücks in die Berechnung?

In der Regel nicht. Den Boden behalten Sie beim Erhalt wie beim Abriss, deshalb nennen wir den Bodenwert nur zur Information.

Mit Zinsen mitgerechnet, stünde der Erhalt meist noch schlechter da.

Gibt die Behörde nach Ihrem Gutachten den Abriss frei?

Das entscheidet die Behörde, nicht unser Gutachten. Wir halten uns an ihre Vorgaben zu Gliederung und Berechnung, damit sie jeden Posten prüfen kann.

So scheitert Ihr Antrag nicht an fehlenden Zahlen.

Ihr Erstgespräch

Ein Haus, das sich nicht mehr trägt? Lassen Sie uns rechnen.

Erzählen Sie uns, was Sie vorhaben und was die Behörde von Ihnen verlangt. Fragen kostet nichts.

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Blick aus einem alten Holzfenster im Obergeschoss in einen verwilderten Garten im Abendlicht.

Ihr Haus

Erhalten oder neu bauen?

Erhalten müssen Sie Ihr Haus nur, soweit es Ihnen zuzumuten ist. Ob die Kosten auf Dauer über dem liegen, was das Haus Ihnen einbringt, rechnen wir nach und sagen Ihnen offen, ob ein Antrag Aussicht hat.

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