Für Investoren, Fonds und Bauträger
Technische Due Diligence vor dem Kauf
Sie wollen ein großes Objekt kaufen, ohne zu viel zu bezahlen? Wir sagen Ihnen vor der Unterschrift, was das Gebäude in den nächsten Jahren kostet und was in den Preis gehört.
Was kostet Sie das Gebäude
nach dem Kauf?
Bei großen Verkäufen legt der Verkäufer Pläne, Genehmigungen und Wartungsberichte offen. Ob das Dach bald neu abgedichtet werden muss oder die Heizung fällig ist, steht dort selten.
Genau das wollen Sie aber wissen, bevor Sie unterschreiben, denn jeder Euro, den das Gebäude in den ersten Jahren kostet, gehört eigentlich in den Kaufpreis.
Wir sehen uns das Gebäude als Architekt und als Sachverständiger für Immobilienbewertung an. Deshalb sagen wir Ihnen auch, was ein Mangel für den Preis bedeutet.
Brauchen Sie zusätzlich den Verkehrswert, etwa für Ihre Bank, bekommen Sie ihn im selben Auftrag als eigenes Gutachten.
Architekt und Sachverständiger
Bauzustand und Wert aus einer Hand
EIPOS-CERT
Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024
Seit 1997
Otto & Kollegen
Fragen und Erstgespräch sind kostenlos.
Was in den Unterlagen fehlt
Hier wird es nach dem Kauf oft teuer.
Die Wartungsberichte sagen Ihnen, dass Heizung und Sprinkler laufen. Teuer wird es meist an drei anderen Stellen, und auf die achten wir besonders.
Genutzt, aber nicht genehmigt
Der Mieter nutzt die Halle anders als erlaubt.
Lagert der Mieter Spraydosen, wo nur Ware ohne Gefahrstoffe erlaubt ist, steht das in keinem Wartungsbericht. Im Ernstfall darf ein Teil der Halle nicht mehr genutzt werden.
Gewährleistung abgelaufen
Nach dem Kauf zahlen Sie für alte Mängel selbst.
Sind die Fristen gegenüber Baufirma und Herstellern abgelaufen, können Sie niemanden mehr dafür in Anspruch nehmen. Ein undichtes Dach geht dann ganz auf Ihre Rechnung.
Neue Pflichten
Eine Heizung, die heute läuft, wird bald zum großen Posten.
Das Gebäudeenergiegesetz und die Klimaziele vieler Investoren verlangen in den nächsten Jahren oft eine neue Heizung, auch wenn die alte noch funktioniert.
Diese Kosten gehören in den Kaufpreis und nicht erst in die Planung nach dem Kauf.
Ihr Vorteil
Auf einen Blick sehen Sie, worüber Sie verhandeln müssen.
Jeder wichtige Punkt bekommt eine Ampelfarbe und einen Betrag: Rot muss vor dem Kauf gelöst werden, Gelb kostet in den nächsten Jahren Geld, Grün ist in Ordnung.
So sieht unser Bericht aus.
Ein vollständiges Beispiel für eine Logistikhalle, die Zahlen sind verfremdet.
BERICHT ANSEHEN →
Vor Ort
Wir sehen uns alles an, vom Dach bis zum Boden.
Mit Verkäufer, Mieter und Hausverwaltung gehen wir durch das ganze Gebäude. Was uns auffällt, messen wir nach, statt es nur zu fotografieren.
Dach
Wo das Dach undicht wird, messen wir die Feuchte.
Eine Drohne zeigt uns die ganze Dachfläche. An den Stellen, die zuerst undicht werden, an Oberlichtern, Abläufen und Rändern, messen wir, ob Wasser in der Dämmung steht.
Technik
Sind die gemeldeten Mängel wirklich behoben?
Heizung, Sprinkleranlage und Elektrik sehen wir uns vor Ort an. Dabei prüfen wir, ob die Mängel aus den letzten Prüfberichten tatsächlich beseitigt sind oder nur auf dem Papier.
Nutzung
Wird das Gebäude so genutzt, wie es erlaubt ist?
Was der Mieter tatsächlich lagert und betreibt, vergleichen wir mit der Baugenehmigung und dem Brandschutz. Jede Abweichung steht im Bericht, zusammen mit dem, was sie für Sie bedeutet.
Hallenboden
Ist der Boden noch eben?
Gabelstapler brauchen einen ebenen Boden. Wir messen Unebenheiten, Risse und beschädigte Fugen und sagen Ihnen, ob etwas Pflege reicht oder eine teure Sanierung ansteht.
Außenanlagen
Auch Rampen, Tore und Hof kosten Geld.
Laderampen, Tore, Pflaster und Entwässerung nutzen sich ab. Was davon bald fällig wird, steht ebenfalls in unserer Kostenübersicht.
Wir prüfen, ohne etwas aufzubrechen. Wo ein genauerer Blick nötig ist, sagen wir es Ihnen.
Eigene Leistung
Capex-Analyse
Welche Instandhaltungen und Modernisierungen in den nächsten Jahren anstehen, wann sie fällig werden und was sie ungefähr kosten, als Grundlage für Ihre Kaufpreisverhandlung und Ihren Businessplan.
Was Sie bekommen
Für jedes Thema eine klare Empfehlung.
Am Ende wissen Sie bei jedem Punkt, was zu tun ist und was es kostet.
Pläne und Akten
Was der Verkäufer noch liefern muss.
Wir gehen alle Unterlagen des Verkäufers durch und sagen Ihnen bei jedem Dokument, ob es vollständig ist, Lücken hat oder ganz fehlt.
Daraus entsteht eine Liste der Nachweise, die Sie vor der Unterschrift vom Verkäufer verlangen sollten, zum Beispiel den Beleg, dass Mängel an der Elektrik behoben sind.
Für die Preisverhandlung
Mit Zahlen verhandeln Sie besser.
Wir rechnen aus, wann in den nächsten zehn Jahren welche Ausgaben auf Sie zukommen. Daraus ergeben sich drei Wege für Ihre Verhandlung.
Vom Preis abziehen
Was sofort fällig ist, ziehen Sie ab.
Was in den ersten zwei Jahren repariert werden muss, gehört als Abzug in den Kaufpreis. Spätere Ausgaben planen Sie in Ihre Rechnung ein.
Geld zurückhalten
Für offene Fragen bleibt ein Teil zurück.
Fehlt zum Beispiel eine Genehmigung, empfehlen wir, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten, bis der Verkäufer sie nachweist. Wie viel, sagen wir Ihnen.
Im Vertrag regeln
Manches erledigt besser noch der Verkäufer.
Die Abdichtung am Dach zum Beispiel lassen Sie am besten noch vor der Übergabe vom Verkäufer machen. Wie Sie das im Kaufvertrag festhalten, regelt Ihr Anwalt.
So arbeiten wir
Vom ersten Anruf bis zum fertigen Bericht.
Anfrage
Sie erzählen uns, was Sie kaufen wollen.
Sagen Sie uns auch, bis wann Sie sich entscheiden müssen und wo wir die Unterlagen des Verkäufers finden.
Honorar
Sie wissen vorher, was es kostet.
Nach einem ersten Blick in die Unterlagen nennen wir Ihnen Umfang, Abgabetermin und Honorar.
Prüfung
Wir lesen alle Unterlagen und gehen durch das Gebäude.
Was fehlt, kommt auf Ihre Liste für den Verkäufer. Vor Ort brauchen wir Zugang zu allen Flächen, zum Dach und zur Technik.
Bericht
Das Wichtigste steht auf der ersten Seite.
Sie bekommen den Bericht zum vereinbarten Termin. Fragen Ihres Teams beantworten wir auch danach gern.
Zum ersten Gespräch
Diese Unterlagen helfen uns.
Je vollständiger die Unterlagen sind, desto genauer werden unsere Zahlen.
Genehmigung und Pläne
Baugenehmigung mit Auflagen, Brandschutz, Pläne zu Statik und TechnikBerichte und Protokolle
Abnahme mit offenen Punkten, Wartungs- und Prüfberichte der AnlagenEnergie und Verträge
Energieausweis, Baugrund- und Altlastengutachten, Mietvertrag, BaulastenWelche Unterlagen Sie wirklich brauchen, sagen wir Ihnen im Erstgespräch.
Ihr Ansprechpartner
Oliver Preikschat
Wir sagen Ihnen, was das Gebäude kosten wird, solange Sie noch über den Preis verhandeln.
Oliver Preikschat
Architekt · EIPOS-CERT-zertifizierter Sachverständiger Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024
Seit 2002 rund 1.000 eigene Gutachten
Häufige Fragen
Ihre Fragen zur technischen Due Diligence
Was Sie vor einem Auftrag wissen sollten, kurz beantwortet.
Wir beurteilen Gebäude, Technik und Genehmigungen aus technischer Sicht. Miet- und Kaufvertrag prüft Ihr Anwalt.
Was unterscheidet die technische Due Diligence von einem Verkehrswertgutachten?
Die technische Due Diligence sagt Ihnen, in welchem Zustand das Gebäude ist, ob es so genutzt werden darf und was es in den nächsten Jahren kostet. Einen Verkehrswert ermittelt sie nicht.
Brauchen Sie beides, bekommen Sie den Verkehrswert im selben Auftrag als eigenes Gutachten. Was wir bei der Prüfung finden, fließt dann direkt in die Bewertung ein.
Öffnen Sie Bauteile oder rechnen Sie die Statik nach?
Nein. Wir messen, ohne etwas zu öffnen: die Ebenheit des Bodens, die Breite von Rissen und die Feuchte im Dach, dazu überfliegen wir das Dach mit einer Drohne.
Sehen wir Anlass für einen genaueren Blick oder eine Nachrechnung der Statik, steht das im Bericht.
Wie genau sind die Beträge?
Es sind Schätzungen aus unserer Erfahrung und aktuellen Marktpreisen, mit einer Genauigkeit von etwa plus minus 20 Prozent.
Für die Preisverhandlung reicht das. Bevor Sie bauen lassen, holen Sie Angebote ein.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Wir prüfen mit dem, was da ist, und schreiben jedes fehlende Dokument auf. So entsteht Ihre Liste für den Verkäufer.
Wie lange dauert das?
Den Abgabetermin legen wir vor dem Auftrag fest und richten ihn nach Ihrer Frist.
Am schnellsten geht es, wenn die Unterlagen vollständig sind und wir das Gebäude bald besichtigen können.
Welche Gebäude prüfen Sie?
Vor allem größere Objekte, wie Investoren, Fonds und Bauträger sie kaufen, zum Beispiel Logistik- und Gewerbeimmobilien.
Sie kaufen ein Haus oder eine Wohnung für sich selbst? Dann bekommen Sie dieselbe Erfahrung bei unserer Kaufberatung.
Ihr Erstgespräch
Sie verhandeln gerade über ein Gebäude?
Erzählen Sie uns, worum es geht und bis wann Sie entscheiden müssen. Fragen kostet nichts.
ERSTGESPRÄCH ANFRAGEN →
Ihr Kauf
Erst die Zahlen, dann die Unterschrift.
Was Dach, Technik und Genehmigung Sie in den nächsten Jahren kosten, gehört in den Kaufpreis. Wir sehen uns das Gebäude an und sagen es Ihnen so, dass Sie damit verhandeln können.
ERSTGESPRÄCH ANFRAGEN →