Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt · Berlin & Potsdam
Ist der Immobilienwert des Finanzamts zu hoch?
Wir sehen uns Ihre Immobilie genau an und sagen Ihnen offen, ob sich der Nachweis eines niedrigeren Werts für Sie lohnt.
Der Wert im Bescheid ist nicht das letzte Wort.
Das Finanzamt hat einen Wert für Ihre Immobilie festgesetzt, und er passt nicht? Das kommt nach einer Erbschaft oder Schenkung vor, bei der Grundsteuer und bei anderen Steuerfragen.
Das Finanzamt rechnet mit Durchschnitten und hat Ihre Immobilie nie gesehen. Wir sehen sie uns an und sagen Ihnen, ob sich ein niedrigerer Wert belegen lässt.
Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grundsteuer, Kaufpreisaufteilung, Entnahme, Einlage oder Restnutzungsdauer: Gutachten fürs Finanzamt gehören zu unseren häufigsten Aufträgen.
Der Film dazu · 5 Minuten
Die Stimme von Oliver Preikschat wurde mit künstlicher Intelligenz erzeugt.
Seit 1997
Immobilienbewertung
Mehr als 3.000
Gutachten
DIN EN ISO/IEC 17024
Zertifizierung, wie § 198 Abs. 2 BewG sie verlangt.
Fragen kostet nichts.
Was das Finanzamt nicht sieht
Ihre Immobilie passt nicht immer in die Schablone.
Die Schablone
So rechnet das Finanzamt.
Bodenrichtwert, Baujahr, Fläche. Die Schablone kennt Durchschnitte, nicht Ihre Immobilie.
Der Keller
Was hinter der Wand steckt, steht in keiner Tabelle.
Feuchtigkeit, alte Rohre, eine Heizung am Ende: Das sehen wir bei der Besichtigung.
Aus einem einzelnen Schaden folgt aber kein pauschaler Abschlag.
Wohnrecht oder Nießbrauch
Wer kauft ein Haus, in dem ein anderer wohnt?
Wohnt jemand mit Wohnrecht im Haus, können Sie es weder selbst nutzen noch vermieten. Das senkt den Wert, und wir rechnen aus, um wie viel.
Nur ein Anteil
Ein Drittel, das so gut wie niemand kauft.
Als Miterbe können Sie über das Haus nicht allein verfügen.
Ob sich für Ihren Anteil ein Käufer findet und zu welchem Preis, prüfen wir und belegen es.
Was Sie davon haben
Was ein niedrigerer Wert bei der Erbschaftsteuer bringen kann.
Ein Beispiel zur Erbschaft- und Schenkungsteuer mit frei gewählten Zahlen. Tippen Sie Ihre eigenen Zahlen ein oder ziehen Sie die Regler: Sie sehen sofort, was ein niedrigerer Wert bei der Steuer ausmachen kann.
Steuer mit dem Wert aus dem Bescheid
120.000 €
Steuer mit dem Wert aus dem Gutachten
97.500 €
Das könnten Sie sparen
22.500 €
Steuersatz: 15 % mit dem Wert aus dem Bescheid, 11 % mit dem Wert aus dem Gutachten.
Darum geht es
22.500 €
weniger Steuer, wenn das Finanzamt den Wert aus Ihrem Gutachten übernimmt.
Vereinfachtes Beispiel: Wir rechnen Wert minus Freibetrag mal Steuersatz nach § 19 ErbStG. Nicht Verwandte zahlen höhere Sätze, frühere Schenkungen der letzten zehn Jahre und der Härteausgleich bleiben außen vor. Genau rechnet es Ihre Steuerberatung.
Eine Zahl, die wasserdicht begründet ist.
Das Finanzamt prüft jedes Gutachten im Einzelfall. Darum steht bei uns, woher jede Zahl kommt.
ERSTGESPRÄCH ANFRAGEN →Was Sie jetzt beschäftigt
Das fragen uns fast alle.
Behauptung oder Beleg?
Sie möchten widersprechen
Reicht es, wenn ich selbst widerspreche?
Einspruch können Sie selbst einlegen. Sagen Sie dabei nur, Ihre Immobilie sei weniger wert, hält das Finanzamt dagegen, dass Sie davon profitieren. Ein Gutachten eines Unbeteiligten wiegt mehr.
Die Frist ist kurz, in der Regel ein Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.
Wie sah es damals aus?
Heute oder damals?
Für welchen Tag rechnet das Finanzamt?
Nicht für heute. Bei einer Erbschaft ist es meist der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung. Fachleute nennen das den Stichtag; für ihn bewerten wir Ihre Immobilie.
Was Sie später umgebaut haben oder was später kaputtgegangen ist, zählt nicht. Dafür helfen uns ältere Fotos und Unterlagen.
Das Finanzamt hat die Wohnung nicht besichtigt.
Aus unserer Praxis
Wenn der Zustand den Wert drückt.
Ein Erbe aus dem Ausland hatte über eine Berliner Kanzlei eine Wohnung in einem denkmalgeschützten Wohnhaus geerbt.
Der Zustand war besonders schlecht, und weil der Denkmalschutz mitredet, wäre eine Sanierung dort teurer und aufwendiger als sonst.
In diesem Haus waren genug Wohnungen verkauft worden, um sie zu vergleichen. Wir haben den Zustand eingerechnet, und das Finanzamt hatte keine Einwände.
Das ist die Ausnahme. In Berlin zweifelt das Finanzamt ein Gutachten meist erst nach langer Wartezeit an, und wir machen es ihm Schritt für Schritt glaubhaft.
So beginnt die Zusammenarbeit
Sie wissen vor der Beauftragung, was wir prüfen.
Das erste Gespräch
Sie zeigen uns Ihren Bescheid.
Sie zeigen uns das Schreiben vom Finanzamt und erzählen, worum es geht. Im kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen, was sich prüfen lässt.
Kosten vorab
Sie wissen, was Sie beauftragen.
Wir sagen Ihnen vorher, was wir tun, welche Unterlagen wir brauchen und was es kostet. Nicht jedes Gespräch führt zu einem schriftlichen Gutachten.
Der Termin vor Ort
Wir sehen uns Ihre Immobilie an.
Wir vereinbaren einen Termin vor Ort und vergleichen, was wir sehen, mit Ihren Unterlagen.
Ihr Ergebnis
Wir erklären Ihnen das Ergebnis.
Sie bekommen das vereinbarte Ergebnis, und wir erklären es Ihnen so, dass Sie es auch Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater erklären können.
Zum ersten Gespräch
Diese Unterlagen helfen bei der Prüfung.
Beginnen Sie mit dem Schreiben, das Ihre Frage ausgelöst hat.
Bescheid und Berechnung
Anlass und WertGrundbuchauszug
Eigentum, Rechte und LastenPläne und Flächen
Aufteilung und GrößeFotos von damals
So sah es aus, bevor etwas verändert wurdeTeilungserklärung
Bei einer EigentumswohnungWas nötig ist, sagen wir Ihnen im Erstgespräch. Fehlt eine verlässliche Wohnflächenberechnung, erstellt Oliver Preikschat sie als Architekt mit Laseraufmaß. Das kostet extra, erspart Ihnen aber Zeit und Ärger.
So sieht ein Gutachten fürs Finanzamt aus.
Ein fiktives Einfamilienhaus mit lebenslangem Wohnungsrecht.
MUSTERGUTACHTEN ANSEHEN →
Ihr Ansprechpartner
„Ich prüfe Ihre Immobilie und erkläre Ihnen, wie ich ihren Wert herleite.“
Oliver Preikschat
Architekt und EIPOS-CERT-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Ihre Fragen
Was Sie vor einem Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt wissen möchten.
Vom geerbten Anteil bis zur Grundsteuer: Hier finden Sie kurze Antworten, bevor Sie mit uns sprechen.
Rechtsstand: 8. Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Kann ich einen niedrigeren Immobilienwert nachweisen?
Ja, bei Erbschaft und Schenkung ist ein Nachweis nach § 198 BewG möglich.
Ob das auch für Ihre Immobilie gilt, prüfen wir mit Ihnen.
Welche Gutachter erkennt das Finanzamt an?
§ 198 Abs. 2 BewG nennt den zuständigen Gutachterausschuss sowie Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken.
Bestellt oder zertifiziert sein müssen diese Sachverständigen von einer der Stellen, die das Gesetz nennt.
Das sind staatliche oder staatlich anerkannte Stellen sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stellen.
Oliver Preikschat ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger und erfüllt damit die Anforderungen, die das Bewertungsgesetz (§ 198 Abs. 2) an den Gutachter stellt.
Unsere Gutachten können als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen. Ob das Finanzamt dem Wert folgt, prüft es im Einzelfall.
Ich habe nur einen Anteil geerbt. Was ist er wert?
Ihr Anteil ist nicht automatisch seinen rechnerischen Bruchteil am ganzen Haus wert.
Ohne alleinige Verfügung über das Haus kann die Nachfrage nach Ihrem Anteil geringer sein.
Wir prüfen die Eigentumsverhältnisse und ob sich für Ihren Anteil ein Käufer findet. Das kann einen niedrigeren Marktwert ergeben.
Ein fester Abschlag lässt sich daraus nicht ableiten. Für das Finanzamt muss die Bewertung mit Belegen untermauert sein.
Was ändert ein Wohnrecht oder Nießbrauch am Wert?
Das Recht schränkt Ihre Nutzung ein. Wir ermitteln seinen Wert und prüfen, wie er vom Immobilienwert abzuziehen ist.
Zusätzlich prüfen wir, wie der Markt ein solches Objekt aufnimmt, die Fachleute nennen das Marktanpassung. Ein Haus mit fremdem Wohnrecht oder Nießbrauch kann für weniger Käufer infrage kommen.
Beim Nießbrauch stehen die Mieten dem Berechtigten zu, nicht Ihnen als Eigentümer.
Die fehlenden Mieten berücksichtigen wir einmal.
Welche Wirkung das in Ihrem Fall hat, hängt von der Ausgestaltung des Rechts und dem maßgeblichen Stichtag ab.
Wie viel Zeit bleibt für einen Einspruch?
Regelmäßig beträgt die Frist einen Monat ab Bekanntgabe.
Lassen Sie Bescheid und Fristbeginn steuerlich oder anwaltlich prüfen.
Ein Gutachtenauftrag wahrt keine Einspruchsfrist. Ein Einspruch setzt die Vollziehung grundsätzlich nicht automatisch aus.
Welcher Stichtag gilt bei Erbschaft oder Schenkung?
Bei einer Erbschaft zählt grundsätzlich der Todestag, bei einer Schenkung deren Ausführung.
Sonderfälle besprechen Sie mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater. Wir bewerten zu dem Tag, der für Sie maßgeblich ist.
Reicht ein Verkaufspreis oder ein Kurzgutachten?
Ein geeigneter Kaufpreis kann nach § 198 BewG als Nachweis dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde.
Die maßgeblichen Verhältnisse dürfen sich nicht geändert haben.
Ein Kurzgutachten reicht nicht automatisch als Nachweis. Der konkrete Zweck entscheidet.
Kann ich auch gegen einen Grundsteuerbescheid etwas tun?
Ja, auch dort gibt es einen Weg. In Berlin und Brandenburg gilt seit der Reform das Bundesmodell.
Liegt der Wert im Bescheid deutlich über dem wirklichen Wert Ihrer Immobilie, können Sie mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.
Die Hürde ist hoch: Der Wert im Bescheid muss den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigen (§ 220 BewG).
Die Frist ist kurz, in der Regel ein Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.
Ob sich das bei Ihnen lohnt, sagen wir Ihnen ehrlich im Erstgespräch. Auch bei Grundsteuerbescheiden haben wir schon Gutachten erstellt.
Geht es bei Kaufpreisaufteilung und Abschreibung um dasselbe?
Nein. Der Nachweis nach § 198 BewG betrifft Erbschaft und Schenkung.
Kaufpreisaufteilung und kürzere Nutzungsdauer betreffen andere steuerliche Fragen.
Erzählen Sie uns Ihren Anlass. Wir sagen Ihnen, ob eine Immobilienbewertung dafür infrage kommt und welche.
Was ist, wenn ich mich mit Miterben oder meinem Partner einigen möchte?
Das ist eine andere Aufgabe. Für eine Einigung unter Miterben lesen Sie mehr bei Erbschaft und Nachlass.
Immobilienwert bei Erbschaft →
Geht es um Zugewinn oder Auszahlung bei einer Trennung, lesen Sie mehr bei Scheidung und Trennung.
Zur Grundsteuer
Zahlen Sie zu viel Grundsteuer?
Die Grundsteuer zahlen Sie jedes Jahr, und sie hängt vom Wert ab, den das Finanzamt festgesetzt hat. Liegt er deutlich zu hoch, können Sie einen niedrigeren nachweisen. Probieren Sie es aus.
Der Grundsteuerwert liegt 60 % über Ihrem Verkehrswert. Ab 40 % können Sie den niedrigeren Wert nachweisen.
Der Grundsteuerwert liegt nur 20 % über Ihrem Verkehrswert. Erst ab 40 % rechnet das Finanzamt mit dem niedrigeren Wert, Ihre Grundsteuer bleibt gleich.
Ihr Verkehrswert liegt über dem Grundsteuerwert. Ihre Grundsteuer bleibt, wie sie ist.
Grundsteuer pro Jahr laut Bescheid
583 €
Grundsteuer pro Jahr mit Gutachten
364 €
Ersparnis pro Jahr
219 €
Darum geht es
219 €
weniger Grundsteuer pro Jahr, wenn das Finanzamt den Wert aus Ihrem Gutachten übernimmt.
In zehn Jahren sind das 4.590 €.
weniger Grundsteuer: Mit diesem Verkehrswert bleibt Ihre Grundsteuer, wie sie ist.
Gerechnet mit einem Hebesatz von 470 % und der Steuermesszahl 0,31 Promille für Wohngrundstücke.
Vereinfachtes Beispiel für ein Wohngrundstück ohne Ermäßigungen, keine Steuerberatung. Das Gutachten muss den Wert zum 1. Januar 2022 belegen.
Hebesätze: Berlin 470 % seit 2025 (Senatsverwaltung für Finanzen), Brandenburg II. Quartal 2025 (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).
Lohnt sich das bei Ihnen?
Bringen Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid mit. Im kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten für Ihre Grundsteuer lohnt.
ERSTGESPRÄCH ANFRAGEN →Ihr Erstgespräch
Stimmt der Wert, den das Finanzamt angesetzt hat?
Erzählen Sie uns am besten persönlich, worum es geht. Dann erfahren Sie, wie wir vorgehen und was das ungefähr kostet. Fragen kostet nichts.
ERSTGESPRÄCH ANFRAGEN →
Ihr Bescheid
Lassen Sie uns nachrechnen.
Ein Bescheid muss nicht das letzte Wort sein. Wir schauen uns an, wie das Finanzamt auf seinen Wert gekommen ist, und rechnen den Wert Ihrer Immobilie selbst nach. Zeigen Sie uns Ihren Bescheid.
ERSTGESPRÄCH ANFRAGEN →Zum Weiterlesen
