Schön, selten und streng geregelt
In Berlin und Brandenburg stehen Tausende Gebäude unter Denkmalschutz, von der Gründerzeitvilla bis zur Siedlung der Zwanzigerjahre.
Ob ein Haus dazugehört, können Sie selbst nachsehen: Berlin führt seine Denkmalliste in einer Datenbank im Internet, Brandenburg veröffentlicht seine Denkmallisten nach Landkreisen.
Lesen Sie dort genau, was geschützt ist. Manchmal ist es das ganze Haus mit Treppenhaus und Türen, manchmal nur die Fassade, weil das Haus zu einer geschützten Siedlung oder Straßenfront gehört.
Das macht später einen großen Unterschied, beim Umbau ebenso wie bei der Steuer.
Was Sie als Eigentümer dürfen und müssen
Mit dem Kauf übernehmen Sie eine Pflicht, die andere Eigentümer nicht haben: Sie müssen das Denkmal erhalten, auch wenn es teuer wird.
Fast jede Änderung braucht eine Genehmigung der Denkmalbehörde: der Abriss einer Wand ebenso wie neue Fenster, eine Dämmung der Fassade, eine andere Dachdeckung oder die Farbe des Putzes.
Fenster
Alte Holzfenster gegen Kunststoff zu tauschen, wird in einem Baudenkmal kaum genehmigt. Nachgebaute Holzfenster kosten deutlich mehr.
Dämmung
Eine Dämmung von außen ist bei einer Stuckfassade meist ausgeschlossen. Gedämmt wird dann innen, am Dach und an der Kellerdecke, mit mehr Aufwand.
Grundriss
Wände versetzen, Bäder einbauen, das Dachgeschoss ausbauen: Das geht oft, aber nur mit Plänen, die die Behörde vorher gesehen hat.
Kostet der Erhalt auf Dauer mehr, als das Haus einbringen kann, muss er Ihnen nicht zugemutet werden. Das müssen Sie allerdings mit Zahlen belegen.
UnzumutbarkeitsgutachtenDie Denkmal-AfA: was sie tatsächlich bringt
Der Steuervorteil ist kein Geschenk. Er gleicht aus, dass Sie aufwendiger sanieren müssen, und er gilt nur für die Sanierung, nicht für den Kaufpreis von Altbau und Grundstück.
Wenn Sie vermieten
Die Kosten der begünstigten Sanierung schreiben Sie acht Jahre lang mit je 9 Prozent und danach vier Jahre lang mit je 7 Prozent ab, zusammen also vollständig in zwölf Jahren (§ 7i EStG).
Wenn Sie selbst einziehen
Sie ziehen zehn Jahre lang je 9 Prozent wie Sonderausgaben ab, zusammen 90 Prozent (§ 10f EStG).
Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen: Sie vermieten und sanieren für 300.000 Euro. Dann setzen Sie acht Jahre lang 27.000 Euro im Jahr ab, danach vier Jahre lang 21.000 Euro.
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sparen Sie in den ersten acht Jahren rund 11.300 Euro Einkommensteuer pro Jahr.
Für die Grundsteuer gibt es einen kleineren Nachlass: Bei Baudenkmälern sinkt die Steuermesszahl um 10 Prozent. Das geschieht nicht von selbst, Sie müssen es beim Finanzamt beantragen.
Ob und in welcher Höhe sich das für Sie lohnt, rechnet Ihre Steuerberatung mit Ihren eigenen Zahlen.
Last oder Vorteil für den Wert?
Als Gutachter beantworten wir diese Frage nicht mit einem Prozentsatz, denn eine Faustregel dafür gibt es nicht. Der Denkmalschutz wirkt in beide Richtungen, und es kommt darauf an, was überwiegt.
Was den Wert hebt
Ein gepflegtes Denkmal ist selten, und manche Käufer zahlen dafür mehr als für einen vergleichbaren Altbau. Käufer mit hohem Einkommen, die vermieten wollen, rechnen zudem mit der AfA.
Was den Wert drückt
Ein Denkmal mit Sanierungsstau ist teurer instand zu setzen als ein gewöhnliches Haus, und die Auflagen schränken ein, was ein Käufer daraus machen darf. Das verkleinert den Kreis der Interessenten.
In einem Gutachten gehört der Denkmalschutz deshalb zu den Besonderheiten, die eigens berücksichtigt werden.
Wir sehen uns an, in welchem Zustand das Haus ist, was die Behörde verlangt und was eine Sanierung unter diesen Auflagen kostet. Erst daraus ergibt sich, ob der Denkmalschutz den Wert hebt oder senkt.
Fünf Fragen vor dem Kauf
Bevor Sie ein Baudenkmal kaufen, sollten Sie auf diese fünf Fragen eine Antwort haben.
Was ist geschützt?
Das ganze Gebäude, nur die Fassade oder auch der Garten? Der Eintrag in der Denkmalliste und die Akte der Behörde sagen es Ihnen.
Was wurde schon genehmigt?
Fragen Sie nach früheren Genehmigungen und Ablehnungen. Daran sehen Sie, wie streng die Behörde bei diesem Haus ist.
Wie ist der Zustand wirklich?
Feuchte Mauern, Holzschädlinge im Dachstuhl und alte Leitungen sehen Sie bei der ersten Besichtigung selten.
Was kostet die Sanierung?
Rechnen Sie mit den Kosten, die unter den Auflagen entstehen, nicht mit denen eines gewöhnlichen Hauses.
Was ist steuerlich begünstigt?
Kaufen Sie von einem Bauträger, steht im Vertrag, welcher Anteil auf die Sanierung entfällt. Nur dieser Anteil zählt für die AfA.
