Der verlangte Preis ist kein Kaufpreis

Was ein Inserat zeigt

Wenn Sie den Wert Ihrer Wohnung wissen wollen, sehen Sie meist zuerst in die Portale. Dort stehen viele Wohnungen aus derselben Gegend, mit Fotos und Preis. Das wirkt wie ein Marktüberblick.

Es zeigt aber nur die Angebote. Ein Inserat sagt, was ein Verkäufer haben möchte. Ob daraus ein Vertrag wurde und zu welchem Preis, erfahren Sie dort nicht.

Manche Wohnungen stehen lange im Netz und werden am Ende günstiger verkauft oder gar nicht. In der Trefferliste sehen sie aus wie alle anderen.

Wo die beurkundeten Kaufpreise stehen

Für beurkundete Kaufpreise gibt es eine eigene Quelle. Jeder Notar muss eine Abschrift des Kaufvertrags an den Gutachterausschuss senden (§ 195 Baugesetzbuch).

Der Gutachterausschuss erfasst die Verträge in der Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Für den Berliner Marktbericht 2025/2026 waren es 22.912 Kauffälle.

Aus der Sammlung gibt es bei berechtigtem Interesse Auskünfte über vergleichbare Verkäufe. Mit solchen Vergleichsfällen arbeite ich in meinen Gutachten.

Als Eigentümer können Sie selbst eine Auskunft beantragen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen. Den Antrag stellen Sie mit dem Formular des Gutachterausschusses.

Die Auskunft kostet Gebühren und nennt Verkäufe eines Blocks ohne Straße und Hausnummer. Genaue Adressen erhalten nur Behörden und bestimmte Sachverständige.

Aus denselben Kaufverträgen leitet der Gutachterausschuss auch die Bodenrichtwerte ab. Was sie aussagen, steht in einem eigenen Beitrag:

Warum der Vergleich oft hinkt

Hinzu kommt der Filter. Portale sortieren nach Lage, Größe und Zimmerzahl. Was den Preis oft stärker bewegt, lässt sich kaum filtern:

Ein Verkäufer hatte seinen Preis genau so ermittelt: Portal, Stadtteil, Größe. Seine Wohnung war vermietet und lag im Erdgeschoss eines Hinterhauses.

Dazu kamen Mängel am Haus, die er nicht kannte, weil er die Wohnung nie gesehen hatte. Der Wert lag deutlich unter seiner Vorstellung.

Wie ich vergleiche

Ich suche Verkäufe, die zur Wohnung passen: gleiche Lage, ähnliches Baujahr, ähnliche Größe, gleicher Vermietungsstand. Sie sollen zeitlich nah am Stichtag liegen.

Unterschiede, die bleiben, gleiche ich mit Zu- und Abschlägen aus. So verlangt es die Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 9 und 25).

Inserate sehe ich mir trotzdem an. Sie zeigen, womit eine Wohnung gerade konkurriert. Einen Wert leite ich daraus nicht ab.

Was Sie davon haben

Als Verkäufer hilft Ihnen ein belegter Wert, Ihren Preis zu begründen und Kaufangebote zu beurteilen. Ein zu hoher Preis kann Monate kosten, ein zu niedriger Geld.

Als Käufer wissen Sie, ob der verlangte Preis zu den Verkäufen der letzten Zeit passt. Das ist eine bessere Verhandlungsgrundlage als ein Gefühl.