Der Gedanke hinter dem Verfahren
Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Wohnung wert ist, fragen Sie zuerst, was ähnliche Wohnungen in der Nähe gekostet haben. Das Vergleichswertverfahren macht diesen Gedanken nachprüfbar.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung verlangt dafür die Kaufpreise von Objekten, die Ihrem ausreichend gleichen und nicht lange vor dem Stichtag verkauft wurden (§ 25 ImmoWertV).
Der Vorteil liegt darin, dass der Markt schon in den Preisen steckt. Eine eigene Marktanpassung wie beim Sachwertverfahren ist deshalb in der Regel nicht nötig (§ 24).
Das Verfahren kommt in Betracht, wenn es genügend geeignete Kaufpreise gibt. Für den Bodenwert ist es sogar der vorrangige Weg (§ 40).
Zwei Wege zum Vergleichswert
Die Verordnung kennt zwei Wege. Der erste wertet einzelne Kaufpreise aus, der zweite nutzt einen Durchschnitt, den der Gutachterausschuss schon aus vielen Kaufpreisen gebildet hat.
Solche Durchschnitte heißen Vergleichsfaktoren, wenn sie sich auf den Quadratmeter Wohnfläche oder auf die Jahresmiete beziehen. Für den Boden ist es der Bodenrichtwert.
Auch ein Durchschnitt muss an Ihr Objekt angepasst werden, denn er beschreibt ein Musterobjekt und nicht Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück.
Bodenrichtwert oder nicht?Der Rechenweg an einem Beispiel
Gesucht ist der Wert einer bezugsfreien Altbauwohnung mit 80 Quadratmetern in mittlerer Lage und normalem Zustand. Es gibt fünf Verkäufe ähnlicher Wohnungen aus den letzten Monaten.
Zeit
Jeder Kaufpreis wird zuerst auf den Stichtag umgerechnet, weil sich die Preise seit dem Verkauf verändert haben können (§ 9).
Merkmale
War die verkaufte Wohnung besser als Ihre, wird ihr Preis gesenkt. War sie schlechter, wird er erhöht.
Ausreißer
Preise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, bleiben außen vor.
Im Beispiel war eine Wohnung frisch renoviert, eine lag an einer lauten Straße, und eine hatte ein altes Bad. Nach der Anpassung liegen vier Preise zwischen 5.224 und 5.569 € je Quadratmeter.
Der fünfte liegt mit 3.595 € ein Drittel darunter, weil die Wohnung innerhalb der Familie verkauft wurde. Ein solcher Preis sagt nichts über den Markt und scheidet aus.
Das Mittel der vier Vergleichspreise beträgt rund 5.387 € je Quadratmeter. Für 80 Quadratmeter ergibt das einen Vergleichswert von rund 431.000 €.
Mit dem Verkauf in der Familie wären es rund 402.000 € gewesen. Ein einziger ungeeigneter Preis hätte das Ergebnis also um rund 29.000 € verschoben.
Woher die Kaufpreise stammen
Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung geht in Abschrift vom Notar an den Gutachterausschuss (§ 195 Baugesetzbuch).
Käufer und Verkäufer müssen auf Nachfrage Angaben zum Objekt machen, etwa zu Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung. So entsteht die Kaufpreissammlung.
Für Inserate gibt es keine solche Pflicht. Der verlangte Preis im Inserat zeigt, was sich ein Verkäufer wünscht, und nicht, was am Ende gezahlt wurde.
In Berlin können Sie Bodenrichtwerte und Durchschnittspreise kostenlos online abrufen.
Einzelne Vergleichsfälle mit Adresse sehen nur Behörden und öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige.
Bei berechtigtem Interesse erhalten auch Sie eine anonymisierte Auskunft. Sie kostet in Berlin 146 € für bis zu zwölf Vergleichsfälle und in Brandenburg 93,50 € für bis zu zwanzig.
Wo das Verfahren an Grenzen stößt
Je ungewöhnlicher ein Objekt ist, desto weniger Vergleichsfälle gibt es. Für eine übliche Eigentumswohnung finden sich viele Verkäufe, für eine Villa am Wasser oft nur wenige.
Auch die Anpassungen haben Grenzen. Unterscheiden sich die Verkäufe in vielen Merkmalen zugleich von Ihrem Objekt, wird jede Umrechnung unsicherer.
Dann stützt sich ein Gutachten auf ein anderes Verfahren oder auf mehrere, und es muss diese Wahl begründen (§ 6 ImmoWertV).
Fragen Sie bei einem Vergleichswert deshalb, welche Verkäufe verwendet wurden, wie sie angepasst wurden und welche aus welchem Grund ausgeschieden sind.
Das Sachwertverfahren: Was Ihr Haus kosten würde und was der Markt daraus macht Das Ertragswertverfahren: Wie aus der Miete ein Wert wird
