Kosten sind kein Wert: Was ein Bauschaden Ihre Immobilie wirklich kostet

Die Rechnung ist nicht der Abschlag

Stellen Sie sich zwei Häuser nebeneinander vor, beide mit einem Flachdach, das bei Starkregen tropft. Das eine Dach ist drei Jahre alt, das andere zweiunddreißig.

Der Dachdecker verlangt für beide dieselben 60.000 Euro. Ist deshalb jedes Haus 60.000 Euro weniger wert?

Beim jungen Dach ja, so ungefähr. Ein Käufer erwartet bei einem drei Jahre alten Dach, dass es noch Jahrzehnte hält, und zieht die volle Reparatur vom Preis ab.

Beim alten Dach sieht er es anders. Ein Flachdach hält ohnehin nur etwa 35 Jahre.

Ein Käufer weiß, dass ein zweiunddreißig Jahre altes Dach bald erneuert werden muss, und hat das beim Preis längst eingerechnet. Ob es schon tropft oder erst in drei Jahren, ändert daran wenig.

Diesen Unterschied übersehen viele Gutachten. Darin steht dann ein Satz wie „Bauschäden laut Kostenschätzung: minus 250.000 Euro“, und der Wert sinkt um genau diesen Betrag.

Das sieht exakt aus, beantwortet aber die falsche Frage.

Neu für alt: der Teil, den Sie ohnehin bezahlt hätten

Ersetzen Sie ein altes Bauteil, bekommen Sie ein neues, mit einer neuen Lebensdauer.

Den Teil der Kosten, der nur den Verschleiß ausgleicht, trägt jeder Eigentümer früher oder später, mit oder ohne Schaden. Für den Wert zählt nur der Rest.

Für das zweiunddreißig Jahre alte Flachdach heißt das: Von seinen etwa 35 Jahren sind 32 verbraucht.

Wertrelevant ist nur der Anteil der noch fehlenden drei Jahre, und von den 60.000 Euro bleiben rund 5.100 Euro übrig.

Ist ein Bauteil schon am Ende seiner Lebensdauer, etwa eine sehr alte Heizung, die noch läuft, ist sein Austausch eine Modernisierung. Die steckt in der Bewertung schon an anderer Stelle.

Muss es sofort sein?

Die zweite Frage, die ein Käufer stellt: Kann ich warten, oder muss ich sofort ran?

Ein undichtes Dach, Feuchtigkeit, die sich im Mauerwerk ausbreitet, oder Balkone, die nicht mehr sicher sind, dulden keinen Aufschub. Diese Kosten preist ein Käufer sofort ein.

Eine Fassade, die unansehnlich ist, aber dicht hält, kann dagegen warten. Ein Käufer entscheidet selbst, wann er sie macht, und zieht dafür entsprechend weniger ab.

Nichts doppelt abziehen

Die dritte Falle steckt im Gutachten selbst: Ein schlechter Zustand senkt den Wert dort oft schon über eine kürzere Restnutzungsdauer, geringere Mieten oder einen anderen Zinssatz.

Wurde der Zustand dort schon berücksichtigt, darf dieselbe Reparatur nicht noch einmal als Abzug auftauchen. Sonst zahlt der Verkäufer für denselben Mangel zweimal.

Der Bundesfinanzhof hat das schon 2017 klargestellt, und das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat 2025 ein Gutachten genau deshalb verworfen.

Ein Fall aus unserer Arbeit

Ein Wohn- und Geschäftshaus in Berlin, die Angaben sind verfremdet. Für Keller, Dach, Abdichtung, Fassade und Balkone lag eine Kostenschätzung über 250.000 Euro vor.

Hätten wir diesen Betrag einfach abgezogen, läge der Verkehrswert bei rund 567.000 Euro.

Wir haben jede Position einzeln geprüft: Wie alt ist das Bauteil, wie dringend ist die Reparatur, was ist schon im Wert enthalten, und wie sicher ist die Schätzung?

Am Ende blieb eine Wertminderung von rund 80.000 Euro, und der Verkehrswert lag bei rund 738.000 Euro.

Der Unterschied von rund 170.000 Euro ist keine Rechenkunst zugunsten des Eigentümers. Es ist der Abstand zwischen dem, was die Reparatur kostet, und dem, was ein Käufer deswegen weniger zahlt.

Wenn der Abschlag höher ist als die Rechnung

Es gibt auch den umgekehrten Fall: starke Setzungsrisse in einem Haus. Ein Ingenieur schätzt die Sanierung auf 60.000 Euro, sicher ist die Ursache aber nicht.

Es kann der Boden sein, das Fundament oder ein undichtes Rohr. Ein Käufer rechnet dann nicht mit der freundlichsten Schätzung, sondern mit dem, was schiefgehen kann.

Viele Interessenten springen ganz ab. Oliver Preikschat hat einen solchen Fall mit allen denkbaren Ursachen durchgerechnet und kam auf einen Abschlag von rund 250.000 Euro, das Vierfache der Kosten.

Kosten sind also kein Wert, in keine der beiden Richtungen. Maßstab ist immer, was ein Käufer, der rechnen kann, für das Haus mit diesem Schaden bezahlen würde.

Wofür Sie das brauchen