Immobiliengutachten für Rechtsanwälte und Gerichte

Das Gutachten, das das Gericht einholt, ist Beweismittel. Ein Privatgutachten gilt als Vortrag Ihrer Partei, allerdings als qualifizierter: Widerspricht es dem Gerichtsgutachten, muss das Gericht dem Widerspruch nachgehen, so sieht es der Bundesgerichtshof.

Wirkung hat ein Privatgutachten nicht durch eine andere Zahl, sondern durch die Stellen, an denen es ansetzt, etwa eine falsche Fläche, einen Liegenschaftszins ohne Beleg oder ein übersehenes Recht im Grundbuch. Genau diese Stellen arbeiten wir heraus, mit Quelle und Rechenweg.

Brauchte Ihre Partei das Gutachten, weil ihr ohne Sachkunde kein substantiierter Vortrag möglich war, kann es zu den erstattungsfähigen Kosten des Rechtsstreits gehören. Die Gerichte legen das eng aus, planen Sie also nicht fest damit.

Anfechten wie ein Urteil können Sie ein Gerichtsgutachten nicht. Ihre Einwendungen und Ergänzungsfragen müssen aber in angemessener Zeit beim Gericht sein, sonst kann es sie als verspätet zurückweisen.

Beantragen Sie rechtzeitig, dass der Sachverständige sein Gutachten mündlich erläutert, lädt ihn das Gericht in der Regel dazu. Hält es das Gutachten für ungenügend, kann es ein neues einholen.

Wir lesen das Gutachten gegen: Stimmen Wohnfläche und Richtwertzone, sind Liegenschaftszins und Sachwertfaktor belegt, sind Rechte in Abteilung II und Baulasten berücksichtigt, und stammen alle Daten aus der Zeit vor dem Stichtag?

Daraus formulieren wir Ergänzungsfragen, die der Sachverständige nicht übergehen kann, und auf Wunsch eine Stellungnahme oder ein eigenes Gutachten, das Sie einreichen. Kommt es zur Anhörung, bereiten wir Ihre Fragen an den Sachverständigen mit Ihnen vor.

So belastbar wie die Unterlagen von damals. Wir rechnen mit den Kaufpreisen, Bodenrichtwerten und Marktberichten, die am Stichtag vorlagen, und lassen weg, was erst später bekannt wurde. Eine Preisentwicklung nach dem Stichtag gehört nicht in den Wert.

Ein Fehler, den wir in fremden Gutachten suchen, ist das Haus von heute zu Preisen von damals. Für das Anfangsvermögen zählt der Zustand am Tag der Heirat, ohne spätere Sanierung. Diesen Zustand belegen wir mit Bauakte, Rechnungen und Fotos und schreiben dazu, wo wir annehmen mussten.

Haben Ihre Mandanten in der DDR geheiratet und nicht widersprochen, gilt für das Anfangsvermögen der 3. Oktober 1990. Für Ost-Berlin gibt es amtliche Bodenrichtwerte erst ab Ende 1992, davor nur die Bodenleitwerte vom Juli 1990, und der Wert muss aus mehreren Quellen hergeleitet werden.

Fast immer mehr als einen. Im Zugewinn ist es nach dem Bundesgerichtshof kein Zugewinn, dass ein vorbehaltener Nießbrauch mit den Jahren an Wert verliert. Dafür muss das Recht an beiden Stichtagen bewertet sein oder an beiden außen vor bleiben.

Bei der Pflichtteilsergänzung zählt der niedrigere Wert aus Schenkung und Erbfall, der Wert bei der Schenkung hochgerechnet auf die Kaufkraft beim Erbfall. Den vorbehaltenen Nießbrauch ziehen die Gerichte nur ab, wenn der Wert bei der Schenkung der niedrigere ist.

Wir weisen deshalb zu jedem Stichtag den Wert der Immobilie mit und ohne Belastung aus und den Wert des Rechts selbst, gerechnet aus Miete, Alter und Lebenserwartung. Dazu kommt der Abschlag, weil eine belastete Immobilie nur einen kleinen Kreis von Käufern anspricht. Welche Zahl in Ihre Rechnung gehört, entscheiden Sie, und keine fehlt Ihnen.

Meist ja. Nach ständiger Rechtsprechung richtet sich der Wert grundsätzlich nach dem Preis, der bald nach dem Erbfall tatsächlich erzielt wurde. Will der Pflichtteilsberechtigte davon abweichen, muss er zeigen, dass der Preis nicht dem Wert am Todestag entsprach.

Genau dort setzen wir an: Wie lange und wie breit wurde angeboten, wer hat gekauft, welcher Zustand und welche Rechte gingen mit, und hat sich der Markt zwischen Erbfall und Verkauf bewegt? Daraus ergibt sich, ob der Preis trägt.

Auch nach einem Verkauf kann Ihr Mandant verlangen, dass der Erbe den Wert durch ein Gutachten ermitteln lässt. Bezahlt wird es aus dem Nachlass, und der Gutachter muss unparteiisch sein. Öffentlich bestellt muss er dafür nicht sein.

Ausgangspunkt ist fast immer die Miete, die das Haus oder die Wohnung am Markt bringen würde. Was davon geschuldet ist, entscheidet das Gericht nach Billigkeit, etwa mit Blick auf die Eigentumsanteile, auf Kredite, die einer allein abträgt, und auf den Unterhalt.

Streitig ist oft schon diese Ausgangszahl, denn für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt der Berliner Mietspiegel nicht. Wir ermitteln die Marktmiete für genau dieses Objekt, auf Wunsch für jeden Zeitraum seit dem Auszug, und damit rechnen Sie weiter.

Stützt ein Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Gutachten, muss es nicht von einem öffentlich bestellten Sachverständigen stammen. Das Gesetz nennt dieses Gutachten nur als ein Beispiel unter mehreren Begründungen; entscheidend ist, dass es die Miete mit Gründen belegt.

Auch im Streit selbst helfen wir Ihnen. Wir ermitteln die Marktmiete einer Wohnung oder Gewerbefläche, prüfen das Mietgutachten der Gegenseite und bereiten Ihre Fragen an den gerichtlichen Sachverständigen vor.

Bei der Mietpreisbremse fragen die Gerichte, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt: Erreicht der Aufwand etwa ein Drittel eines Neubaus, und ist die Wohnung danach neubauähnlich? Oliver Preikschat ist Architekt und trennt in den Rechnungen Modernisierung von Instandhaltung, die nicht zählt.

Keine Zeit verlieren. Gegen die Festsetzung gibt es nur die sofortige Beschwerde binnen zwei Wochen, und später können Sie den Zuschlag nicht mehr mit einem falschen Wert angreifen. Im ersten Termin entscheidet dieser Wert, ob ein niedriges Gebot den Zuschlag bekommt.

Hat der Gutachter des Gerichts das Haus nicht von innen gesehen, hat er nach Außenansicht bewertet und meist einen Sicherheitsabschlag gemacht. Kann Ihr Mandant jetzt Zugang, Pläne oder Belege zum Zustand liefern, spricht das für eine neue Bewertung.

Schicken Sie uns das Gutachten sofort, dann sagen wir Ihnen noch innerhalb der Frist, ob sich die Beschwerde aus unserer Sicht lohnt. Für die Teilungsversteigerung unter Miterben oder früheren Ehegatten gilt dasselbe.

Oft ja. Am einfachsten beauftragen beide Seiten gemeinsam ein Gutachten, und Oliver Preikschat hört dann beide an. Sollen beide an die Zahl gebunden sein, vereinbaren Sie ein Schiedsgutachten, das nur fällt, wenn es offenbar unbillig ist.

Soll das Ergebnis später wie eine Beweisaufnahme vor Gericht zählen, lassen Sie den Wert schon vor einer Klage im selbständigen Beweisverfahren feststellen. Das Beweisverfahren und eine vereinbarte Begutachtung hemmen beide die Verjährung, beim Zugewinn ein wichtiger Punkt.

Läuft der Prozess schon, können Sie sich mit der Gegenseite auf eine Person als Sachverständigen einigen, und das Gericht muss dieser Einigung folgen.

Nein. Gibt es für ein Fachgebiet öffentlich bestellte Sachverständige, sollen Gerichte sie vorrangig wählen und andere nur, wenn besondere Umstände es erfordern. Einigen sich die Parteien auf eine Person, geht das vor.

Oliver Preikschat ist nicht öffentlich bestellt. Er ist Architekt und von EIPOS-CERT nach DIN EN ISO/IEC 17024 als Sachverständiger für Immobilienbewertung zertifiziert, mit dem Zeichen der Deutschen Akkreditierungsstelle. Gerichtliche Bestellungen nimmt er an, ebenso die mündliche Anhörung.

Für Privatgutachten und für die Wertermittlung beim Pflichtteil verlangt das Gesetz keine öffentliche Bestellung. Eine Ausnahme ist die Begründung einer Mieterhöhung durch ein Gutachten.