Immobilienbewertung für Hausverwaltungen und WEG

Nach außen ist Ihr Auftrag wirksam, denn Sie vertreten die Gemeinschaft. Allein entscheiden dürfen Sie aber nur über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder solche, die eine Frist wahren oder einen Nachteil abwenden, und dazu zählt ein Verkehrswertgutachten selten.

Holen Sie deshalb einen Beschluss ein, gern mit einem Kostenrahmen, innerhalb dessen Sie den Sachverständigen selbst auswählen. Damit Sie den Beschluss mit einer festen Zahl vorbereiten können, nennen wir Ihnen das Honorar schriftlich, bevor die Einladung hinausgeht.

Beauftragt die Gemeinschaft, zahlt sie nach ihrem Verteilungsschlüssel. Möchte ein einzelner Eigentümer nur seine Wohnung bewerten lassen, beauftragt und bezahlt er uns selbst.

Nach der Besichtigung ist eine gutachterliche Stellungnahme in wenigen Tagen fertig, ein Verkehrswertgutachten in etwa einer Woche.

Rechnen Sie also von der Versammlung zurück: Am besten liegt das Gutachten oder seine Zusammenfassung schon der Einladung bei, die ja mindestens drei Wochen vorher hinausgehen soll.

Dann haben alle Eigentümer Zeit zum Lesen, und am Abend geht es um die Sache. Haken Eigentümer nach der Einladung nach, beantworten wir Ihnen die Fragen, damit Sie in der Versammlung sicher antworten können.

Nennen Sie uns beim ersten Anruf den Tag der Versammlung. Oliver Preikschat meldet sich spätestens am nächsten Werktag und sagt Ihnen ehrlich, ob der Termin zu halten ist.

Anfechtungen drohen vor allem dort, wo es teuer wird: bei Sanierung, Sonderumlage oder baulicher Veränderung. Entscheidend ist dann, ob die Eigentümer auf einer ausreichenden Grundlage beschlossen haben.

Drei Vergleichsangebote sind dafür seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom März 2026 keine feste Pflicht mehr. Auch die Beratung durch einen Architekten oder Sachverständigen kann genügen, und ein Eigentümer, der anficht, muss dann darlegen, dass das Angebot ungeeignet oder überteuert ist.

Ein unabhängiges Gutachten, das der Einladung beiliegt, ist deshalb Ihr bester Schutz, und für den Beirat ist es der Beleg, dass er die Angebote wirklich geprüft hat.

Oliver Preikschat ist Architekt und hat als Bauträger selbst gebaut. Er sieht sich den Schaden an, sagt, was getan werden muss und was das ungefähr kostet, und legt die Angebote, die Ihnen vorliegen, daneben.

Einen Betrag nennt das Gesetz nicht, es verlangt nur eine angemessene Rücklage. Faustformeln rechnen mit einem Durchschnitt über die ganze Lebensdauer eines Gebäudes, aber Ihr Haus altert nicht im Durchschnitt.

Angemessen ist die Rücklage, wenn sie trägt, was an Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik in den nächsten Jahren ansteht. Unser Gutachten zeigt, in welchem Zustand das Gebäude ist und wo Kosten auf die Gemeinschaft zukommen.

Für die Versammlung zählt noch ein zweites Argument: Ein Sanierungsstau drückt den Wert jeder einzelnen Wohnung, weil Käufer die anstehenden Kosten vom Preis abziehen. Was die Gemeinschaft heute spart, zahlen die Eigentümer beim Verkauf.

Lassen Sie das Gemeinschaftseigentum rechtzeitig vor Fristende begehen, mit genug Abstand für Beschluss und Anwalt. Auf Mängel und eine drohende Verjährung müssen Sie die Eigentümer hinweisen, und zwar auch dann, wenn der Bauträger einen Mangel als erledigt gemeldet hat.

Ob die Frist überhaupt läuft, hängt an einer wirksamen Abnahme. Hat sie ein vom Bauträger eingesetzter Verwalter erklärt, kann sie unwirksam sein, und das prüft Ihr Anwalt.

Oliver Preikschat ist Architekt und hat als Bauträger selbst gebaut, er kennt also auch die andere Seite. Er geht Dach, Fassade, Keller, Tiefgarage und Technik ab, hält jeden Mangel mit Fotos fest und schätzt, was die Beseitigung ungefähr kostet.

Das entscheidet die Ursache. Liegt sie in einer Steigleitung, der Abdichtung oder der Außenwand, ist meist das Gemeinschaftseigentum betroffen. Liegt sie in einer Leitung innerhalb der Wohnung, oft das Sondereigentum. Wo die Grenze verläuft, steht in Ihrer Teilungserklärung.

Ist die Ursache unklar, müssen Sie als Verwalter sie ermitteln lassen, und zwar zügig. Ein Verkehrswertgutachten hilft dabei nicht, denn es berücksichtigt Schäden nur in ihrer Wirkung auf den Wert.

Dafür gibt es das Schadensgutachten: Wir sehen uns den Schaden an, sagen Ihnen, woher er kommt und was die Beseitigung ungefähr kostet. Damit wissen Sie, wer zahlt, und haben eine Unterlage für die Versicherung.

Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft soll zum Neuwert versichern, und meist rechnet sie mit dem sogenannten Wert 1914. Ist er zu niedrig angesetzt, zahlt der Versicherer im Schadensfall nur anteilig, und den Rest tragen die Eigentümer.

Zu niedrig wird er oft, ohne dass es jemand bemerkt: Der Wert stammt aus der Zeit des Baus, und später kamen ausgebaute Dachgeschosse, ein Aufzug oder neue Balkone dazu.

Oliver Preikschat ermittelt als Architekt, was der Wiederaufbau Ihres Gebäudes heute kostet, und diese Ermittlung erkennen die Versicherer an. Ob Ihr Versicherer danach auch auf den Einwand der Unterversicherung verzichtet, fragen Sie ihn am besten vorher.

Für eine Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nennt das Gesetz das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als eine von mehreren Begründungen, vorgeschrieben ist es nicht. Ein mit Gründen versehenes Gutachten von Oliver Preikschat, nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, kann Ihre Mieterhöhung ebenso stützen.

In Berlin begründen Sie die Erhöhung meist einfacher mit dem Mietspiegel 2026, denn er ist wieder qualifiziert, und seine Werte müssen Sie in der Erhöhung nennen.

Ein Mietwertgutachten von uns brauchen Sie dort, wo kein Mietspiegel hilft: für einen Laden oder ein Büro im Haus, vor einer Neuvermietung zu einem besonderen Objekt, für die Planung des Eigentümers oder wenn über die Höhe einer Miete gestritten wird.

Nur der Teil, der über die bloße Erhaltung hinausgeht. Was ohnehin für Reparatur oder Ersatz fällig gewesen wäre, ziehen Sie vorher ab, und zwar auch dann, wenn das alte Fenster oder die alte Heizung noch funktioniert hat, aber schon einen guten Teil ihrer Lebensdauer hinter sich hatte.

Diesen Abzug müssen Sie schätzen, und genau an ihm setzen Mieter und Mietervereine an, wenn sie eine Erhöhung prüfen. Eine Schätzung ohne Begründung ist dann Ihr schwächster Punkt.

Oliver Preikschat ist Architekt. Er beurteilt Alter und Zustand der ersetzten Bauteile und schätzt den Erhaltungsanteil so, dass Sie ihn dem Mieter und notfalls dem Gericht begründen können.