Immobiliengutachten für Betreuer, Nachlasspfleger und Testamentsvollstrecker

Den Verkauf einer Immobilie muss das Gericht genehmigen (§ 1850 BGB). Dafür will der Rechtspfleger verstehen, warum verkauft werden soll und nicht etwa vermietet, wie Sie die Immobilie angeboten haben und ob der Preis stimmt. Den Kaufvertrag oder seinen Entwurf legen Sie mit vor.

Ein Gutachten schreibt das Gesetz für den Preis nicht vor, aber es ist der Beleg, den Gerichte in aller Regel erwarten. Eine Maklereinschätzung ist schneller da, nur verdient der Makler am Verkauf, und das sieht auch das Gericht.

Tragfähig ist ein Gutachten, wenn es aktuell ist, auf einer Besichtigung von innen beruht und genau das bewertet, was verkauft wird: mit Keller, Stellplatz und Sondernutzungsrechten und mit allen Rechten, die im Grundbuch eingetragen sind.

Fragen Sie den zuständigen Rechtspfleger am besten vor dem Auftrag, was er sehen möchte.

Der Verkehrswert ist kein gesetzlicher Mindestpreis.

Liegt der Kaufpreis darunter, will das Gericht aber eine besonders gute Begründung sehen: wie lange und auf welchem Weg Sie die Immobilie angeboten haben, welche Angebote es gab und ob sich nach dem Gutachten etwas Neues gezeigt hat, etwa ein Schaden.

Oft wollen Käufer Mängel abziehen, die im Gutachten längst eingerechnet sind. Unser Gutachten zeigt bei jedem Mangel, ob und wie stark er den Wert schon gemindert hat, und damit verhandeln Sie auf sicherem Boden.

Verkaufen Sie ohne guten Grund zu billig, haften Sie dem Betreuten für den Schaden. Taucht nach der Abgabe eine neue Frage auf, sprechen Sie uns an, denn Rückfragen beantworten wir auch dann.

Wollen Sie selbst, Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder die Immobilie kaufen, dürfen Sie den Betreuten bei diesem Vertrag nicht vertreten. Das Gericht bestellt dann einen Ergänzungsbetreuer, der nur für diesen Verkauf zuständig ist und den Preis unabhängig von Ihnen prüft.

Auch wenn Ihr Bruder, Ihre Schwester oder ein anderer Verwandter kauft, muss der Preis besonders gut belegt sein, denn Sie müssen den Miterben und unter Umständen dem Sozialamt später zeigen können, dass nichts verschenkt wurde.

Lassen Sie den Wert deshalb von jemandem ermitteln, der weder am Verkauf noch an der Familie hängt, und zwar bevor über den Preis gesprochen wird. Ein „fairer Familienpreis“ ohne Beleg überzeugt weder das Gericht noch die Geschwister.

Ein eingetragenes Wohnrecht erlischt nicht, nur weil der Berechtigte ins Heim zieht. Vermieten darf er die Wohnung aber nur, wenn das Wohnrecht die Überlassung an andere erlaubt, und so bleibt die Wohnung oft leer, während die Heimkosten laufen.

Häufig soll der Betreute deshalb gegen eine Zahlung auf sein Recht verzichten. Auch dieser Verzicht braucht die Genehmigung des Gerichts. Ohne angemessene Gegenleistung ist er eine Schenkung, die zurückgefordert werden kann, wenn der Betreute innerhalb von zehn Jahren bedürftig wird.

Was das Recht wert ist, hat zwei Antworten: was dem Betreuten an ersparter Miete für den Rest seines Lebens zusteht, und um wie viel das Wohnrecht den Preis des Hauses drückt.

Beides rechnen wir aus der ortsüblichen Miete, dem Alter und der statistischen Lebenserwartung und weisen es im Gutachten getrennt aus.

Wir bewerten zuerst die ganze Immobilie und zeigen dann, was rechnerisch auf den Anteil entfällt. Ob davon noch etwas abgeht, hängt davon ab, wer den Anteil bekommt.

Übernimmt ein Miterbe oder Miteigentümer den Anteil und gehört ihm danach das Ganze, sieht der Bundesgerichtshof keinen Grund für einen pauschalen Abschlag, denn er kann den vollen Wert nutzen.

Ein fremder Käufer zahlt für einen bloßen Anteil dagegen meist weniger, weil er die Immobilie nur zusammen mit den anderen nutzen und verkaufen kann. Ob und wie viel Abschlag dann angemessen ist, beurteilen Gerichte nicht einheitlich, und deshalb begründen wir im Gutachten, welcher Fall bei Ihnen vorliegt.

Gehört die Immobilie einer ungeteilten Erbengemeinschaft, hat der Betreute einen Anteil am ganzen Nachlass, Schulden eingeschlossen.

Ein Auseinandersetzungsvertrag und auch der Antrag auf Teilungsversteigerung brauchen für ihn die Genehmigung des Gerichts, und sind Sie selbst Miterbe, bestellt das Gericht für den Vertrag einen Ergänzungsbetreuer.

Nicht unbedingt. Das Verzeichnis gilt für den Tag Ihrer Bestellung, und Ihre Angaben müssen belegt sein. Wenn es nötig und dem Vermögen angemessen ist, dürfen Sie einen Sachverständigen hinzuziehen (§ 1835 Abs. 3 BGB), und bezahlt wird er aus dem Vermögen des Betreuten.

Der Kaufpreis von vor dreißig Jahren oder der Bodenrichtwert allein sagt über den Wert eines Hauses oder einer Wohnung wenig. Für das Verzeichnis genügt oft eine gutachterliche Stellungnahme.

Steht absehbar ein Verkauf an, lohnt meist gleich ein Verkehrswertgutachten, weil es dem Gericht später auch den Preis belegt.

Ob dasselbe Gutachten für das Verzeichnis reicht, hängt davon ab, wie weit Ihre Bestellung und die Bewertung auseinanderliegen. Auch wenn Sie als Angehöriger von der Rechnungslegung befreit sind, müssen Sie das Vermögensverzeichnis einreichen.

Ein Gericht muss Ihren Verkauf nicht genehmigen, aber Sie dürfen aus dem Nachlass nichts verschenken.

Liegt der Preis unter dem Wert und hätten Sie das erkennen können, gilt der Verkauf als teilweise unentgeltlich und ist ohne Zustimmung der Erben unwirksam. Das Grundbuchamt kann bei Zweifeln Nachweise verlangen.

Kauft ein Erbe, Ihr Ehepartner oder Sie selbst, legt der Bundesgerichtshof einen besonders strengen Maßstab an. Dann genügt nicht einmal ein Gutachten, wenn ein früheres deutlich höher lag und Sie dem nicht nachgegangen sind.

Ein Gutachten vor dem Verkauf schützt Sie deshalb doppelt: Es belegt den Erben den Preis, und es belegt, dass Sie sorgfältig gehandelt haben. Dasselbe gilt, wenn ein Erbe die Immobilie bei der Teilung übernehmen möchte.

Für Sie genehmigt das Nachlassgericht, und sein Maßstab ist strenger, als viele erwarten: Ihre Aufgabe ist es, den Nachlass für Erben zu sichern, die oft noch niemand kennt, und nicht, ihn zu vermehren.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat 2023 einen Verkauf nicht genehmigt, weil genug Geld im Nachlass war und kein besonderer Grund vorlag.

Gründe, die Gerichte gelten lassen, sind etwa Schulden des Nachlasses, laufende Kosten, die das Barvermögen aufzehren, oder ein Wertverlust, der konkret droht, weil zum Beispiel ein leerstehendes Haus verfällt.

Unser Gutachten beschreibt deshalb nicht nur den Wert, sondern auch den Zustand, also welche Schäden es gibt und was ein längerer Leerstand für das Gebäude bedeutet. Damit begründen Sie den Verkauf, und später gefundene Erben sehen, wie der Preis entstanden ist.

Nach der Besichtigung ist eine gutachterliche Stellungnahme in wenigen Tagen fertig, ein Verkehrswertgutachten in etwa einer Woche. Grundbuch und Bauakte fordern wir mit Ihrer Vollmacht selbst an, sodass Sie nichts zusammensuchen müssen.

Beauftragen Sie das Gutachten am besten, bevor Sie einen Preis nennen oder einen Makler beauftragen, denn dann verhandeln Sie von Anfang an mit einer belegten Zahl.

Läuft beim Gericht eine Frist, sagen Sie es uns beim ersten Anruf. Oliver Preikschat meldet sich spätestens am nächsten Werktag und sagt Ihnen ehrlich, ob der Termin zu halten ist.

Das Gericht genehmigt den fertigen Kaufvertrag, meist auf Antrag des Notars, und hört vorher den Betreuten an, oft über einen Verfahrenspfleger. Braucht die Bank des Käufers eine Grundschuld, muss auch sie genehmigt werden, und das gehört am besten gleich in denselben Antrag.

Der Beschluss wird allen Beteiligten bekannt gegeben, auch dem Betreuten selbst, und rechtskräftig wird er erst, wenn die Beschwerdefrist von zwei Wochen abgelaufen ist.

Gegenüber dem Käufer wirkt die Genehmigung erst, wenn sie ihm mitgeteilt wird; das übernimmt in der Praxis der Notar mit einer Doppelvollmacht. Erst danach ist der Kaufpreis fällig.

Wie lange das Gericht selbst braucht, ist von Gericht zu Gericht verschieden. Planen Sie deshalb so, dass das Gutachten fertig ist, bevor Sie zum Notar gehen.