Immobiliengutachten für Bauträger und Projektentwickler

Das zeigt die Rückrechnung vom Verkaufserlös.

Entscheidend sind dabei weniger die Formel als die Annahmen: Ein Verkaufspreis aus Inseraten, eine zu knappe Bauzeit oder ein Ansatz für Gewinn und Wagnis ohne Polster, und schon trägt das Grundstück auf dem Papier mehr, als es hergibt.

Wir prüfen jede dieser Annahmen gegen tatsächliche Kaufpreise und rechnen auf Wunsch zusätzlich mit vorsichtigeren Werten, damit Sie sehen, wie viel Luft Ihre Kalkulation hat.

Weil er ein typisches Grundstück mit typischer Bebauung beschreibt, und ein Projektgrundstück ist selten typisch.

Es ist größer, anders geschnitten oder soll dichter bebaut werden als die Nachbarschaft, und genau diese Abweichung entscheidet über Ihren Kaufpreis.

Wir passen den Richtwert an die Merkmale Ihres Grundstücks an und halten Vergleichspreise dagegen, damit die Zahl für Ihr Grundstück stimmt und nicht für ein durchschnittliches.

Wir rechnen mit dem, was sich belegen lässt. Liegt ein Vorbescheid vor, bewerten wir mit ihm.

Fehlt er, zeigen wir Ihnen den Wert nach heutigem Baurecht und daneben den Wert mit der geplanten Bebauung, damit Sie und Ihre Bank sehen, wie viel vom Preis an einer Genehmigung hängt, die es noch nicht gibt.

Auf dem Papier oft viel, weil einzelne Wohnungen je Quadratmeter mehr erzielen als das ganze Haus.

In vielen Rechnungen fehlen dann die Kosten für Teilung, Sanierung und Vertrieb und vor allem die Zeit, denn vermietete Wohnungen verkaufen sich langsamer und günstiger als freie.

In Berlin braucht die Aufteilung eines Hauses mit mehr als fünf Wohnungen bis Ende 2030 eine Genehmigung, und für Sie als Investor führt der Weg dorthin meist über den Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter.

Steht das Haus in Potsdam, prüfen wir, ob und welche Genehmigung dort für die Umwandlung nötig ist.

Im Milieuschutzgebiet verpflichten Sie sich oft, sieben Jahre lang nur an Mieter zu verkaufen. Ohnehin sind die Mieter Ihre ersten Ansprechpartner, und meist ist es sinnvoller, wenn sie kaufen: Für den Mieter ist die eigene Wohnung mehr wert als für einen Dritten, der eine vermietete Wohnung kauft.

Wir weisen deshalb beide Preise getrennt aus, den für Ihre Mieter und den für einen Käufer der vermieteten Wohnung, und rechnen mit dem Stand der Genehmigung, den Sie uns belegen.

Wir werten tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen aus, Neubau und Bestand getrennt. In Inseraten steht, was Verkäufer gern hätten, Ihre Bank rechnet aber mit dem, was Käufer zahlen.

Genau diese Zahl bekommen Sie von uns, bevor Sie das Grundstück kaufen.

Das hängt an drei Zahlen: dem Wert heute, dem Wert nach der Sanierung und den Kosten dazwischen. Die beiden Werte ermitteln wir, die Kosten nehmen wir aus Ihrer Planung und Ihren Angeboten.

Weil Oliver Preikschat Architekt ist und selbst gebaut hat, sieht er, wo ein Kostenansatz zu knapp ist, bevor es Ihre Bank tut.

Das entscheidet Ihre Bank, fragen Sie also vorher nach. Für den Beleihungswert einer Pfandbriefbank gilt eine feste Regel: Den Gutachter bestimmt die Bank selbst (§ 5 BelWertV).

Für alles andere, vom Ankauf bis zur Verhandlung mit dem Verkäufer, ist ein unabhängiges Gutachten Ihre stärkste Unterlage, weil es jede Annahme offenlegt.

Beauftragt uns die Bank selbst, ermitteln wir auch den Beleihungswert.

Ja. Legt Ihnen ein Verkäufer ein Gutachten vor, prüfen wir es und nehmen fachlich dazu Stellung. Schicken Sie uns das Gutachten und sagen Sie uns, woran Sie zweifeln.

Nach der Besichtigung ist eine gutachterliche Stellungnahme in wenigen Tagen fertig, ein Verkehrswertgutachten in etwa einer Woche.

Läuft eine Bieterfrist, sagen Sie es uns beim ersten Anruf, dann sagen wir Ihnen ehrlich, ob der Termin zu halten ist.

Das Honorar nennen wir Ihnen nach dem ersten Gespräch schriftlich als festen Betrag, bevor Sie beauftragen.