Bodenrichtwert in Berlin: Wo Sie ihn finden und was er aussagt

Wo finden Sie den Bodenrichtwert für Berlin?

In BORIS Berlin geben Sie einfach die Adresse Ihres Grundstücks ein, das amtliche Informationssystem sucht Ihnen den Richtwert heraus.

Öffnen Sie BORIS über die Seite des Berliner Gutachterausschusses. Dort finden Sie auch die Erläuterungen und die Legende zum jeweiligen Jahrgang.

Der Abruf im Netz samt PDF-Ausdruck ist kostenlos. Sie müssen weder Unterlagen hochladen noch ein Gutachten beauftragen.

BORIS Berlin enthält Jahrgänge ab 2002. Für ältere Jahrgänge verweist die Geschäftsstelle auf das Geoportal Berlin.

Schauen Sie sich mehrere Grundstücke an, speichern Sie jedes mit Adresse und Fundstelle einzeln, damit später nichts durcheinandergerät.

Wie wählen Sie in BORIS Berlin den richtigen Stichtag?

Geben Sie die Adresse ein und drücken Sie die Eingabetaste. Dann erscheinen Richtwert, Sachdaten und Kartenausschnitt.

Wählen Sie dann im Feld „Stichtag“ den Jahrgang, den Sie brauchen. Für 2026 veröffentlicht die Geschäftsstelle die Werte zum 1. Januar 2026.

Geht es um einen früheren Zeitpunkt, etwa bei einer Erbschaft, wählen Sie den Stichtag von damals, denn ein heutiger Bodenrichtwert beschreibt die damaligen Marktverhältnisse nicht.

Im Beispiel steht 1800 für 1.800 Euro je Quadratmeter Grundstück. Darunter folgen die Nutzungsart W und die WGFZ 2,0.

Der Betrag im Beispiel ist frei gewählt. Die Schreibweise folgt der Berliner Legende, und das Datum zeigt den Jahrgang, den Sie ausgewählt haben.

Erzeugen Sie das PDF und heben Sie es zusammen mit Erläuterungen und Legende auf, damit Sie später noch wissen, worauf sich der Wert bezog.

Zeigt die Karte mehrere Werte in derselben Zone, entscheiden die Nutzungsangaben, denn für verschiedene Nutzungen können verschiedene Richtwerte gelten.

Was bedeuten die Angaben beim Berliner Bodenrichtwert?

Die Zahl in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens, bezogen auf die angegebenen typischen Verhältnisse.

Laut Berliner Legende steht „W“ für Wohnbauflächen. Dazu kommt die wertrelevante Geschossflächenzahl, kurz WGFZ, die zeigt, wie dicht gebaut wird.

Die WGFZ setzt die wertrelevante Geschossfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. So sehen Sie, auf welche Fläche sich der Richtwert bezieht.

Im frei gewählten Beispiel ergeben 1.000 Quadratmeter wertrelevante Geschossfläche, keine Wohnfläche, geteilt durch 500 Quadratmeter Grundstück eine WGFZ von 2,0.

Die WGFZ beschreibt die Dichte, die dem Richtwert zugrunde liegt. Wie viel Sie tatsächlich bauen dürfen, erfahren Sie bei der zuständigen Planungsbehörde.

Achten Sie auch auf Zusätze für Sanierungs- oder Entwicklungsgebiete. Was sie bedeuten, steht in der Legende und den Erläuterungen des Jahrgangs.

Wann passt der Bodenrichtwert nicht zu Ihrem Grundstück?

Die Karte teilt den Markt in Bodenrichtwertzonen ein. Ihre Grenzen verlaufen nach den Berliner Erläuterungen meist nicht grundstücksgenau.

Vergleichen Sie Nutzungsart und Bebauungsdichte mit Ihrem Grundstück. Schauen Sie außerdem, ob Lage, Zuschnitt und Erschließung abweichen.

Besondere Rechte, Belastungen und Bodenverunreinigungen müssen Sie für Ihr Grundstück eigens prüfen, denn der Richtwert fasst nur die typischen Verhältnisse einer Zone zusammen.

Bei einer Wohnung gehört ein Anteil am Grundstück zur Bewertung. Den Bodenrichtwert müssen Sie deshalb zusammen mit dem Gebäude und weiteren Merkmalen betrachten.

Für den Richtwert gilt der Boden auch eines bebauten Grundstücks als unbebaut. Den Gebäudewert ermittelt der Gutachter deshalb in einem eigenen Schritt.

Wie verwenden Sie den Bodenrichtwert für Ihre Bewertung?

Heben Sie Betrag, Stichtag und Sachdaten zusammen auf. Dann können Sie den amtlichen Ausgangswert später mit allem verwenden, was zu ihm gehört.

Notieren Sie Fläche, Nutzung, Baurecht und besondere Belastungen Ihres Grundstücks und vermerken Sie, was gesichert und was noch offen ist.

Weicht ein Merkmal ab, muss der Richtwert angepasst werden, und zwar mit geeigneten Daten und einer Herleitung, die Sie verstehen.

Für den Verkehrswert betrachten wir Grundstück, Gebäude und alles andere, was den Wert beeinflusst, gemeinsam und wählen die Daten, die zu Ihrem Anlass gehören.

Im Gutachten prüfen wir, ob der Bodenrichtwert zu Ihrem Grundstück passt, und begründen jede nötige Anpassung, bevor er in die Bodenwertermittlung eingeht.