Stichtag statt Haltbarkeit
Der Verkehrswert ist der Preis, der in dem Zeitpunkt zu erzielen wäre, auf den sich die Ermittlung bezieht (§ 194 BauGB). Dieser Zeitpunkt heißt Wertermittlungsstichtag.
Das Gutachten sagt also, was Ihre Immobilie an diesem einen Tag wert war. Eine Frist, nach der es ungültig wird, nennt das Gesetz nicht.
Entscheidend ist deshalb, ob der Wert vom Stichtag heute noch stimmt, und das hängt vom Markt und vom Objekt ab.
Warum eine Immobilie mehrere Werte hatWas ein Gutachten altern lässt
Markt
Preise, Zinsen und Mieten ändern sich. In Berlin werden die Bodenrichtwerte deshalb jedes Jahr zum 1. Januar neu ermittelt.
Objekt
Ein neues Dach, ein Wasserschaden, ein neuer Mieter oder ein gekündigter Mietvertrag verändern den Wert.
Recht
Eine neue Eintragung im Grundbuch, eine Baulast oder ein geänderter Bebauungsplan können den Wert verschieben.
Hat sich nichts davon geändert, kann ein Gutachten länger tragen. Hat sich etwas geändert, dann braucht es eine Bewertung zum neuen Stichtag.
Wie lange es bei wem trägt
Verkauf
Hier gibt es keine Regel. Je länger der Stichtag zurückliegt, desto eher wird ein Käufer den Wert anzweifeln.
Bank
Banken müssen den Wert ihrer Sicherheiten überwachen, bei Wohnimmobilien mindestens alle drei Jahre, bei Gewerbeimmobilien jedes Jahr (EU-Bankenverordnung).
Ein neues Gutachten ist das nicht automatisch.
Finanzamt
Für Erbschaft und Schenkung zählt der Tag, an dem die Steuer entsteht, beim Erbfall also der Todestag (§§ 9 und 11 ErbStG). Auf diesen Tag wird das Gutachten erstellt.
Kaufpreis als Nachweis
Auch ein Kaufpreis kann als Nachweis dienen, wenn innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag verkauft wurde und die Verhältnisse unverändert sind (§ 198 BewG).
Zwangsversteigerung
Das Gericht setzt den Verkehrswert fest. Ändern sich danach wesentliche Umstände, kann vor dem Zuschlag eine Anpassung nötig werden (Bundesgerichtshof, 7. Dezember 2017, V ZB 109/17).
Wann die Vergangenheit zählt
Bei manchen Anlässen wird ein Wert gebraucht, der Jahre zurückliegt. Beim Erbe ist es der Todestag, beim Zugewinn der Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wurde.
Der Stichtag bleibt bei diesen Anlässen derselbe. Ein nachträgliches Gutachten muss die damaligen Markt- und Objektverhältnisse rekonstruieren und offenlegen, auf welche Daten es sich stützt.
Was war Ihr Haus bei der Hochzeit wert? Bewerten zu einem alten StichtagWas Sie tun können
Wenn Sie ein älteres Gutachten verwenden wollen, prüfen Sie zuerst den Stichtag und den Anlass, für den es erstellt wurde.
Schreiben Sie auf, was sich seitdem am Haus, an den Mietverhältnissen und im Grundbuch geändert hat, weil sich daran ablesen lässt, ob der alte Wert noch trägt.
Fragen Sie die Stelle, der Sie das Gutachten vorlegen wollen, welchen Stichtag und welche Art des Nachweises sie verlangt. Finanzamt, Gericht und Bank antworten darauf jeweils anders.
