Ein Wert gilt für einen Tag
Der Verkehrswert ist der Preis, der an einem bestimmten Tag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. So steht es in § 194 des Baugesetzbuchs.
Dieser Tag heißt Wertermittlungsstichtag. Maßgeblich ist der Markt, wie er an diesem Tag war: Zinsen, Nachfrage, Preise (§ 2 ImmoWertV).
Daneben gibt es den Qualitätsstichtag. Er legt fest, in welchem Zustand das Grundstück bewertet wird. Meist ist es derselbe Tag, manchmal nicht.
Ein Beispiel: Ein Haus wird zum Todestag bewertet, aber erst Monate später besichtigt. Was die Erben inzwischen renoviert haben, zählt dann nicht mit.
Der Anlass legt den Stichtag fest
Welcher Tag gilt, suchen Sie sich nicht aus. Er ergibt sich aus dem Anlass:
Erbschaft und Schenkung
Für die Steuer zählt der Tag, an dem sie entsteht. Beim Erbfall ist das der Todestag, bei der Schenkung der Tag, an dem sie ausgeführt wird (§§ 9 und 11 ErbStG).
Pflichtteil
Maßgeblich ist der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 BGB).
Scheidung
Für den Zugewinn zählt der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird (§ 1384 BGB).
Für das Anfangsvermögen zählt in der Regel der Tag der Heirat (§ 1376 BGB).
Verkauf
Hier gibt es keinen gesetzlichen Stichtag. Sinnvoll ist ein Tag nahe am geplanten Verkauf.
In einem Auftrag können deshalb zwei Stichtage vorkommen, etwa bei einer Scheidung. Dann entstehen für dasselbe Haus zwei Werte, und beide sind richtig.
Wie der Wert zu einem lange zurückliegenden Stichtag ermittelt wird, steht in einem eigenen Beitrag:
Was war Ihr Haus bei der Hochzeit wert? Bewerten zu einem alten Stichtag Trennung und Haus: So entsteht der AuszahlungsbetragVerschiedene Stellen, verschiedene Werte
Der zweite Grund für mehrere Werte ist der Wertbegriff. Nicht jede Stelle fragt nach dem Verkehrswert:
Finanzamt
Es rechnet zunächst nach den typisierten Regeln des Bewertungsgesetzes.
Liegt das Ergebnis über dem tatsächlichen Wert, können Sie den niedrigeren Wert mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG).
Bank
Sie ermittelt einen Beleihungswert. Er soll über die ganze Dauer des Kredits erzielbar sein und wird vorsichtig angesetzt (§ 3 BelWertV).
Deshalb fällt er meist niedriger aus als der Verkehrswert. Die Verordnung regelt die Wertermittlung nach dem Pfandbriefgesetz. Wie Ihre Bank rechnet, sagt sie Ihnen selbst.
Gebäudeversicherung
Bei ihr geht es in der Regel darum, was der Wiederaufbau des Gebäudes kosten würde. Der Wert des Bodens spielt dabei keine Rolle.
Was im Gutachten stehen muss
Ein Gutachten nennt deshalb gleich am Anfang den Zweck, den Wertermittlungsstichtag und den Qualitätsstichtag.
Daran erkennen Sie, wofür es taugt. Ein Gutachten für das Finanzamt zum Todestag beantwortet nicht die Frage, was das Haus heute beim Verkauf bringt.
Wie das Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung rechnet und wie Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, steht in einem eigenen Beitrag:
Erben und schenken: Was das Finanzamt ansetztLiegt der Stichtag Jahre zurück, bewerte ich mit den Daten von damals: mit den Kaufpreisen, Mieten und Zinsen dieses Zeitpunkts.
Verkehrswertgutachten in Berlin und PotsdamBevor Sie den Auftrag erteilen
Überlegen Sie sich vor dem Auftrag zwei Dinge: Wofür brauchen Sie den Wert, und für welchen Tag? Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie die Stelle, die den Wert verlangt.
Sagen Sie dem Sachverständigen, wenn mehrere Anlässe zusammenkommen, etwa Erbschaftsteuer und Auseinandersetzung unter Erben.
Dann kann der Gutachter den Auftrag genau darauf zuschneiden.
