Drei häufige Wege nach der Trennung
Gehört Ihnen das Haus gemeinsam, dann gibt es bei einer Trennung drei häufige Wege.
Übernahme
Einer von Ihnen übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus. Dafür brauchen Sie einen Wert, auf den Sie sich einigen können.
Verkauf
Sie verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös. Ein Gutachten hilft Ihnen dann, den Preis zu begründen.
Versteigerung
Einigen Sie sich nicht, kann jeder von Ihnen die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei Grundstücken geschieht das durch Zwangsversteigerung (§§ 749 und 753 BGB).
Dieser Beitrag behandelt den ersten Weg, weil dort der Wert des Hauses unmittelbar über einen Geldbetrag entscheidet.
Wie die Rechnung aufgebaut ist
Die Rechnung selbst hat nur drei Schritte, und es kommt vor allem auf ihre erste Zahl an.
Verkehrswert
Das ist der Preis, der am Stichtag am Markt zu erzielen wäre. Ihn ermittelt das Gutachten.
Restschuld
Vom Verkehrswert geht ab, was Sie der Bank noch schulden.
Anteile
Was übrig bleibt, wird nach Ihren Anteilen im Grundbuch geteilt. Ist nichts anderes bestimmt, gelten im Zweifel gleiche Anteile (§ 742 BGB).
Im Beispiel wirkt sich jede Abweichung beim Verkehrswert zur Hälfte auf die Auszahlung aus. Liegt der Wert um 50.000 € höher, steigt die Auszahlung um 25.000 €.
Gehört Ihnen das Haus nicht je zur Hälfte, wird sein Wert nach den Anteilen im Grundbuch aufgeteilt. Die Restschuld folgt diesen Anteilen nicht von selbst.
Wie Sie die Restschuld untereinander tragen, hängt von Ihren Vereinbarungen und den Umständen Ihrer Ehe ab. Das sagt Ihnen Ihr Anwalt.
Hat nur einer von Ihnen den Kredit unterschrieben, ist nur er Schuldner der Bank.
Warum der Zugewinn eine eigene Frage ist
Leben Sie im gesetzlichen Güterstand, steht neben der Aufteilung des Hauses der Zugewinnausgleich. Er ist ein Anspruch auf Geld und ändert nichts daran, wem das Haus gehört.
Verglichen wird, um wie viel das Vermögen jedes Ehegatten während der Ehe gewachsen ist. Ihr Anteil am Haus geht dabei mit seinem Wert in Ihr Endvermögen ein.
Stichtag für das Endvermögen ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird (§ 1384 BGB). Auf diesen Tag bestimmt das Gutachten den Wert.
Gehörte das Haus einem von Ihnen schon vor der Ehe, oder haben Sie es geerbt, dann kommt ein zweiter, älterer Stichtag hinzu.
Was Sie neben dem Wert bedenken müssen
Bank
Soll einer von Ihnen den Kredit allein übernehmen, dann muss die Bank das genehmigen. Ohne ihre Genehmigung bleibt die Übernahme ihr gegenüber wirkungslos (§ 415 BGB).
Grunderwerbsteuer
Der Erwerb durch den Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Dasselbe gilt für den früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 GrEStG).
Einkommensteuer
Ziehen Sie aus und übertragen Ihren Anteil später gegen Geld, kann das innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig sein. So entschied der Bundesfinanzhof 2023 in einem Fall.
Form
Den Vertrag, mit dem Sie einen Anteil am Haus übertragen, muss ein Notar beurkunden (§ 311b BGB).
Wie Sie sich auf einen gemeinsamen Wert einigen
Am meisten hilft ein Gutachten, das Sie gemeinsam beauftragen, weil Sie dann beide dieselben Unterlagen, dieselbe Besichtigung und dieselbe Herleitung vor sich haben.
Ich bewerte ergebnisoffen. Der Wert hängt am Haus und am Stichtag, und er ändert sich nicht dadurch, dass einer von Ihnen bleiben und der andere gehen möchte.
Beauftragt nur einer von Ihnen, muss der andere das Ergebnis nicht übernehmen. Eine verständliche Herleitung gibt Ihnen trotzdem eine Zahl, über die Sie sich einigen können.
Woran Sie einen guten Sachverständigen erkennen
