Wann Sie einen alten Stichtag brauchen
Zugewinn ist der Betrag, um den Ihr Endvermögen Ihr Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB). Für beide Zeitpunkte brauchen Sie deshalb den Wert Ihres Vermögens.
Haus vor der Ehe
Gehörte Ihnen das Haus schon bei der Hochzeit, dann zählt sein damaliger Wert zu Ihrem Anfangsvermögen (§ 1374 BGB).
Erbe oder Schenkung
Haben Sie das Haus während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen, wird es Ihrem Anfangsvermögen hinzugerechnet. Maßgeblich ist dann der Wert am Tag des Erwerbs (§ 1376 BGB).
Ehe in der DDR
Lebten Sie am 3. Oktober 1990 im gesetzlichen Güterstand der DDR, dann gilt seit diesem Tag die Zugewinngemeinschaft, wenn Sie nichts anderes vereinbart haben.
Für das Ende zählt der Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird (§ 1384 BGB). Zwischen beiden Stichtagen können Jahrzehnte liegen.
Ermitteln lässt sich ein so alter Wert auch heute noch, wenn der damalige Zustand des Hauses und der damalige Markt ausreichend belegt sind. Wo die Grenzen liegen, steht weiter unten.
Wie der Wert von damals ermittelt wird
Ein Gutachten zu einem alten Stichtag verwendet die Marktdaten von damals und rekonstruiert den Zustand, den das Grundstück an diesem Tag hatte.
Die Verordnung unterscheidet dafür zwei Stichtage. Der Wertermittlungsstichtag bestimmt, welche Marktverhältnisse gelten.
Der Qualitätsstichtag bestimmt, in welchem Zustand das Grundstück bewertet wird (§ 2 ImmoWertV). Angewendet wird die heutige Verordnung, auch wenn der Stichtag weit zurückliegt (§ 53).
Bodenrichtwerte
In Berlin wurden Richtwerte erstmals zum 31. Dezember 1964 ermittelt, für die ganze Stadt seit 1992. In Brandenburg gibt es Bodenrichtwerte seit 1991.
Marktberichte
Berliner Grundstücksmarktberichte gibt es seit 1978. Der Gutachterausschuss hält die alten Jahrgänge in seinem Archiv bereit.
Kaufpreise
Der Berliner Gutachterausschuss führt seit 1960 eine Kaufpreissammlung, seit 1982 elektronisch.
Ostteil 1990
Für den Ostteil Berlins wurden zum 1. Juli 1990 Bodenleitwerte ermittelt. Der Markt entstand dort gerade erst, deshalb legt das Gutachten offen, auf welche Daten es sich stützt.
Was beim Zustand zu beachten ist
Bewertet wird das Haus in dem Zustand, den es am alten Stichtag hatte. Ein neues Dach von 2010 und ein Anbau von 2015 gehören nicht in den Wert von 1995.
Dafür brauche ich Belege von damals, also alte Fotos, Baupläne, Rechnungen, den Kaufvertrag oder frühere Gutachten. Je besser der damalige Zustand belegt ist, desto belastbarer ist das Ergebnis.
Fehlen Belege, arbeite ich mit Annahmen und kennzeichne sie im Gutachten. So bleibt erkennbar, was festgestellt und was angenommen wurde.
Warum der alte Wert nicht direkt vergleichbar ist
Ein Wert von 1995 lässt sich mit einem Wert von 2026 nicht unmittelbar vergleichen, weil das Geld an Kaufkraft verloren hat.
Ob und wie der alte Wert deshalb umgerechnet wird, ist Sache Ihres Anwalts. Das Gutachten liefert dafür den Wert in den Preisen des alten Stichtags.
Was Sie vorbereiten können
Stichtage
Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt die genauen Daten nennen, zu denen bewertet werden soll.
Belege
Suchen Sie Fotos, Pläne, Rechnungen und Verträge aus der Zeit um den alten Stichtag zusammen.
Umbauten
Schreiben Sie auf, was seitdem am Haus verändert wurde und in welchem Jahr.
Jeder Ehegatte kann den Wert auf eigene Kosten durch Sachverständige feststellen lassen (§ 1377 BGB). Ein gemeinsamer Auftrag gibt Ihnen beiden dieselben Unterlagen und dieselbe Herleitung.
Wie aus dem Wert des Hauses der Betrag wird, den einer von Ihnen dem anderen zahlt, steht in einem eigenen Beitrag:
Trennung und Haus: So entsteht der Auszahlungsbetrag
