Was ist der Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Ermittelt werden sie vom Gutachterausschuss, in Berlin jedes Jahr zum 1. Januar.
Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Der Gutachterausschuss wertet die Kaufverträge aus, die bei ihm eingehen.
Gebiete, die nach Nutzung und Lage weitgehend übereinstimmen, fasst er zu Bodenrichtwertzonen zusammen. Für jede Zone nennt er einen Wert in Euro je Quadratmeter.
Dieser Wert gilt für ein gedachtes Grundstück, wie es in der Zone typisch ist: das Bodenrichtwertgrundstück.
So lesen Sie die Angabe
Zum Bodenrichtwert gehört die Angabe, für welche Nutzung er gilt. In der Berliner Bodenrichtwertkarte steht dafür ein Kürzel, zum Beispiel W für Wohnen.
Die Zahl dahinter nennt das Maß der baulichen Nutzung: die wertrelevante Geschossflächenzahl, kurz WGFZ.
Die WGFZ setzt die Fläche der oberirdischen Geschosse ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. 2,5 bedeutet: Es wird von zweieinhalbmal so viel Geschossfläche ausgegangen, wie das Grundstück groß ist.
Der Gutachterausschuss legt dabei die Bebauungsdichte zugrunde, die für die Zone typisch ist.
Entspricht Ihr Grundstück genau dem Bodenrichtwertgrundstück, lässt sich der Bodenrichtwert fast unverändert übernehmen.
Zu prüfen bleibt dann, ob sich der Markt zwischen dem Stichtag des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag verändert hat. Das ist der Tag, für den der Wert ermittelt wird.
Warum er sich selten einfach übernehmen lässt
Der Berliner Gutachterausschuss weist selbst darauf hin: Bodenrichtwerte berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke.
Ein Vergleich: Ein Autobesitzer fragt, was sein Wagen noch wert ist.
Der Fachmann nennt ihm den Preis, den ein acht Jahre alter Golf mit rund 100.000 Kilometern und ohne Klimaanlage am Gebrauchtwagenmarkt erzielt.
Sein eigener Golf ist aber erst fünf Jahre alt, hat eine Klimaanlage und 75.000 Kilometer auf dem Tacho.
Der Preis des Musterfahrzeugs hilft ihm nur, wenn er die Unterschiede einrechnet. Beim Grundstück ist es genauso. Es kann vom Bodenrichtwertgrundstück zum Beispiel so abweichen:
Bebauung
Es entspricht nicht der angegebenen Art der Bebauung.
Gewerbeanteil
Es hat einen Gewerbeanteil in einer Zone mit Wohnbebauung.
Geschossfläche
Die Geschossfläche des Gebäudes liegt über oder unter dem Wert, der für das Bodenrichtwertgrundstück angegeben ist. Bei einer Zahl mit einer Nachkommastelle ist das sehr häufig.
Größe
Das Grundstück ist größer oder kleiner als das Bodenrichtwertgrundstück.
Lärm
Es liegt an einer lauten Straße in einer sonst eher ruhigen Zone.
Wasser
Es liegt in einer vom Wasser geprägten Zone abseits des Wassers, oder umgekehrt.
Erschließung
Es sind noch Erschließungsbeiträge offen, während der Bodenrichtwert von einem beitragsfreien Grundstück ausgeht.
Baureife
Das Grundstück ist noch nicht baureif.
Rechte und Lasten
Wegerechte oder Baulasten bewirken einen Unterschied.
Es gibt also eine ganze Reihe von Gründen, weshalb der Bodenrichtwert nicht eins zu eins zum Bodenwert eines Grundstücks wird.
Was Sie prüfen können
Liegt Ihnen ein Gutachten oder eine andere Berechnung vor, in der ein Bodenrichtwert verwendet wurde, dann hinterfragen Sie die Berechnung.
Vergleichen Sie die Angaben zum Bodenrichtwert mit den Eigenschaften des bewerteten Grundstücks.
In der Berliner Bodenrichtwertkarte wählen Sie den Stichtag aus und geben die Adresse ein. Angezeigt wird der Kartenausschnitt mit dem Bodenrichtwert der Zone.
Die Kürzel der Nutzungsarten erklärt die Zeichenerklärung des Gutachterausschusses. Weitere Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks nennen seine Erläuterungen zum Jahrgang.
Stimmen sie nicht überein, müsste der Wert angepasst worden sein. Fehlt die Anpassung, fragen Sie, welche Merkmale verglichen wurden und wie die Abweichung in die Rechnung eingeht.
Die Bodenrichtwerte für Berlin können Sie über BORIS Berlin online abrufen.
BORIS Berlin öffnenErstmals erschienen im Juli 2014, überarbeitet im Oktober 2026.
