Von vorn fast fertig, von hinten eine Baustelle
Vor Kurzem standen wir auf einer Baustelle im Berliner Norden, vor einem neuen Mehrfamilienhaus, das von der Straße aus fast bezugsfertig wirkt.
Die weiße Fassade ist sauber verputzt, die Fensterfaschen sitzen ordentlich und die französischen Balkone sind montiert. Erst wenn Sie um das Haus herumgehen, sieht es anders aus.
Im Garten liegen Bauschutt, Altholz und alte Dachbahnen, dazu ein umgekippter Bauzaun im Unkraut. Auf den Dachterrassen gibt es nur die nackte Abdichtung, und darauf steht Wasser.
Der Belag fehlt, vor den Türen fehlen die Rinnen. Im Treppenhaus ist nur gespachtelt und nicht gestrichen, und aus der Fassade hängen noch Kabel.
Der Bauherr hat über 400.000 Euro gezahlt. Den Fertigstellungstermin hat die Baufirma mehrfach verschoben, inzwischen ist sie insolvent, und er hofft jetzt auf die Bürgschaft.
Bürgschaft ist nicht gleich Bürgschaft
An diesem Punkt wird es spannend, denn bei einem Bauvertrag mit einer Baufirma sind vor allem zwei Bürgschaften üblich, und sie sichern ganz Verschiedenes ab.
Eine Vorauszahlungsbürgschaft sichert nur die Rückzahlung von Geld, dem keine Leistung gegenübersteht. Mängelbeseitigung, Mehrkosten einer Nachfolgefirma oder Mietausfall deckt sie nicht ab.
Dafür bräuchten Sie eine Vertragserfüllungsbürgschaft. Sie sichert die Ansprüche bis zur Abnahme, auch die Mehrkosten, wenn nach einer Insolvenz eine andere Firma fertig bauen muss.
In unserem Fall war die Vertragserfüllungsbürgschaft im Vertrag nicht angekreuzt. Der Bauherr hat also nur die Vorauszahlungsbürgschaft, und die hilft ihm nur bei der Überzahlung.
Wie eng das ausgelegt wird, zeigt der Mietausfall: Dass die Bürgschaft beim Kauf vom Bauträger ihn nicht deckt, hat der Bundesgerichtshof schon vor Jahren ausdrücklich entschieden.
Es zählt, was das Gebaute wert ist
Für die Bürgschaft kommt es also nicht darauf an, was alles fehlt. Es kommt darauf an, was das Gebaute wert ist, gemessen am Pauschalpreis, und wie weit Ihre Zahlungen darüber liegen.
Genau das zeigt ein Bautenstandgutachten. Es hält fest, was auf der Baustelle tatsächlich steht, und rechnet es in Geld um, damit Ihr Anwalt mit belastbaren Zahlen arbeiten kann.
Leistungsstand je Gewerk
Wir erfassen für jedes Gewerk, wie weit die Arbeiten sind, gegliedert nach dem Leistungsverzeichnis Ihres Vertrags, vom Rohbau bis zum Anstrich im Treppenhaus.
Mängel mit Kosten
Jeden Mangel, den wir vorfinden, halten wir fest und beziffern, was seine Beseitigung kostet.
Restarbeiten mit Nachweis
Was noch fehlt, weisen wir mit Flächen und Kosten nach, etwa den Belag der Dachterrassen, die Rinnen vor den Türen und den Anstrich im Treppenhaus.
Gezahlt gegen gebaut
Zum Schluss stellen wir gegenüber, was Sie gezahlt haben und was die Leistung nach Abzug der Mängel wert ist. Die Differenz ist Ihre Überzahlung.
Nach vorläufiger Auswertung liegt die Überzahlung in unserem Fall deutlich über der Bürgschaftssumme.
Diese Zahlen brauchen Sie auch vor Gericht. Wollen Sie eine Vorauszahlung zurück, verlangt der Bundesgerichtshof eine Abrechnung, die zeigt, dass Ihr Geld nicht durch Leistung gedeckt ist.
Endet ein Pauschalvertrag vorzeitig, wird das Gebaute im Verhältnis zum Pauschalpreis bewertet. Das gilt auch, wenn Sie das Geld von der bürgenden Bank zurückverlangen.
Bauschaden prüfen lassenWas wir jedem Bauherrn mitgeben
Aus Fällen wie diesem nehmen wir drei Ratschläge mit, die wir jedem Bauherrn geben, am besten bevor die erste Rate fließt.
Bürgschaft prüfen
Sehen Sie nach, welche Bürgschaft Sie wirklich in der Hand haben, und lesen Sie in der Urkunde, was sie sichert und bis zu welchem Betrag.
Nach Baufortschritt zahlen
Zahlen Sie nach Baufortschritt und lassen Sie den Fortschritt prüfen, bevor Sie zahlen. So wird die Lücke zwischen Zahlung und Leistung gar nicht erst groß.
Stillstand dokumentieren
Steht die Baustelle still, lassen Sie den Bautenstand sofort von einem Sachverständigen dokumentieren, mit einem Zeugen und bevor eine Nachfolgefirma anfängt.
Das Gesetz ist dabei auf Ihrer Seite: Eine Abschlagszahlung darf die Baufirma nur in Höhe des Werts verlangen, den sie bis dahin tatsächlich gebaut hat (§ 632a BGB).
Kaufen Sie vom Bauträger, ist der Ratenplan sogar vorgeschrieben: höchstens sieben Raten, jede erst nach einem bestimmten Baufortschritt, die erste nach Beginn der Erdarbeiten.
Bautenstand vor jeder Auszahlung: für Bauträger und ProjektentwicklerNoch ein Hinweis für die nächste Vertragsunterschrift: Ohne Preise im Leistungsverzeichnis und ohne Zahlungsplan wird jede spätere Abrechnung zur Schätzung. Das lässt sich vermeiden.
Die rechtliche Bewertung macht Ihr Anwalt; die Zahlen dafür liefert das Gutachten.
