Was der Beleihungswert ist
Die Verordnung beschreibt ihn als den Wert, der ohne vorübergehende Schwankungen und ohne spekulative Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung erzielt werden kann (§ 3 BelWertV).
Der Verkehrswert fragt, was heute am Markt zu erzielen wäre. Der Beleihungswert fragt, was auch in schwächeren Jahren noch zu erzielen ist.
Deshalb darf der Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 Pfandbriefgesetz). Er kann ihm entsprechen oder darunter liegen.
Warum dieselbe Immobilie überhaupt mehrere Werte haben kann, steht in einem eigenen Beitrag:
Warum eine Immobilie mehrere Werte hatWo die Vorsicht in der Rechnung steckt
Zwei Verfahren
Ertragswert und Sachwert werden getrennt ermittelt. Maßgeblich ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf (§ 4 BelWertV).
Bei selbst genutzten Häusern und Wohnungen darf sich die Bank am Sachwert oder am Vergleichswert orientieren.
Zins
Für die Kapitalisierung der Erträge gelten Mindestzinssätze (§ 12 BelWertV). Seit Januar 2024 sind es nach Bekanntgabe der Finanzaufsicht 5,5 Prozent bei Wohnnutzung und 6,5 Prozent bei Gewerbe.
Abschlag
Beim Sachwert wird der Herstellungswert um mindestens 10 Prozent gekürzt (§ 16 BelWertV). Das ist kein pauschaler Abschlag auf jede Immobilie.
Mängel
Instandhaltungsrückstau und Baumängel werden als eigener Abschlag abgezogen, soweit sie nicht schon in die Wertermittlung eingeflossen sind (§ 4 BelWertV).
Diese Verordnung regelt die Wertermittlung nach dem Pfandbriefgesetz. Wie Ihre Bank im Einzelnen rechnet, kann nur sie Ihnen sagen.
Das Ertragswertverfahren: Wie aus der Miete ein Wert wirdWas die Bank daraus macht
Die Bank setzt Ihren Kredit ins Verhältnis zum Beleihungswert. Dieses Verhältnis heißt Beleihungsauslauf.
Pfandbriefbanken dürfen Hypotheken nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung ihrer Pfandbriefe verwenden (§ 14 Pfandbriefgesetz). Das ist keine Obergrenze für Ihren Kredit.
Bausparkassen dürfen ohne zusätzliche Sicherheiten bis zu vier Fünftel des Beleihungswerts beleihen, bei selbst genutztem Wohneigentum bis zum vollen Beleihungswert.
Eine feste Faustregel für den Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert gibt es nicht. Pauschale Prozentangaben, die im Netz kursieren, lassen sich nicht belegen.
Was ein eigenes Gutachten leistet und was nicht
Ein Verkehrswertgutachten, das Sie selbst beauftragen, ersetzt die Wertermittlung der Bank nicht.
Pfandbriefbanken dürfen Gutachten, die der Darlehensnehmer vorlegt, nicht zugrunde legen (§ 5 BelWertV).
Bei inländischen Wohnimmobilien darf die Bank auf das förmliche Gutachten verzichten und vereinfacht bewerten (§ 24 BelWertV). Die Grenze liegt bei 600.000 € Darlehen samt allen Vorlasten.
Ihr eigenes Gutachten beantwortet eine andere Frage, nämlich ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Das hilft Ihnen in der Verhandlung mit dem Verkäufer.
Was Sie vor dem Bankgespräch wissen sollten
Wert
Fragen Sie die Bank, welchen Beleihungswert sie ansetzt und nach welchem Verfahren sie ihn ermittelt.
Unterlagen
Halten Sie Grundriss, Flächenberechnung, Baujahr und Angaben zu Modernisierungen bereit, weil die Bank daraus ihren Wert ableitet.
Zustand
Rechnen Sie damit, dass Mängel und aufgeschobene Reparaturen vom Wert abgezogen werden.
