Der Gedanke hinter dem Verfahren
Wenn Sie ein vermietetes Haus kaufen, kaufen Sie vor allem seine künftigen Mieten. Das Ertragswertverfahren rechnet aus, was diese Erträge am Tag der Bewertung wert sind.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung, die seit 2022 gilt, legt dafür die marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde (§ 27 ImmoWertV).
Ein Käufer stellt sich dabei eine Reihe von Fragen, und das Verfahren beantwortet sie in derselben Reihenfolge.
Miete
Welche Miete ist am Markt üblich und erzielbar? Auf ein Jahr gerechnet ist das der Rohertrag.
Kosten
Was kostet es, das Haus zu verwalten und instand zu halten, und wie viel Miete fällt aus? Übrig bleibt der Reinertrag.
Boden
Welcher Teil des Reinertrags entfällt auf das Grundstück? Der Boden bleibt, auch wenn das Haus einmal abgenutzt ist.
Dauer
Wie viele Jahre kann das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden? Das ist die Restnutzungsdauer.
Zinssatz
Mit welchem Zinssatz rechnet der Markt künftige Erträge auf heute um? Das ist der Liegenschaftszinssatz.
Der Rechenweg an einem Beispiel
Nehmen Sie ein Mietshaus mit acht Wohnungen und 600 Quadratmetern Wohnfläche. Die marktübliche Miete liegt bei 9 € je Quadratmeter, der Bodenwert bei 800.000 €.
Der Rohertrag beträgt dann 64.800 € im Jahr. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab, die das Gutachten nach Modellansätzen der Verordnung rechnet (§ 32 und Anlage 3).
Verwaltung
367 € je Wohnung, zusammen 2.936 €.
Instandhaltung
14,40 € je Quadratmeter Wohnfläche, zusammen 8.640 €.
Mietausfallwagnis
2 Prozent des Rohertrags, also 1.296 €.
Es bleibt ein Reinertrag von 51.928 €. Betriebskosten, die Sie auf Ihre Mieter umlegen, kommen in dieser Rechnung nicht vor.
Vom Reinertrag wird zuerst der Anteil des Bodens abgezogen, im Beispiel 3,5 Prozent von 800.000 €, also 28.000 €. Auf das Gebäude entfallen damit 23.928 € im Jahr.
Dieser Betrag fließt nur so lange, wie das Gebäude steht. Deshalb wird er mit einem Barwertfaktor vervielfacht, der sich aus Zinssatz und Restnutzungsdauer ergibt (§ 34 ImmoWertV).
Bei 3,5 Prozent und 40 Jahren beträgt der Faktor 21,3551. Das Gebäude ist damit rund 511.000 € wert, und mit dem Bodenwert ergibt sich ein vorläufiger Ertragswert von rund 1,31 Mio. €.
Warum der Zinssatz so stark wirkt
Der Liegenschaftszinssatz ist kein Bankzins. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und den dazugehörigen Reinerträgen ab (§ 21 ImmoWertV).
Er wirkt in der Rechnung doppelt, denn ein höherer Zinssatz vergrößert den Abzug für den Boden und verkleinert zugleich den Barwertfaktor.
Im Beispiel sinkt der Wert bei 4,5 statt 3,5 Prozent von 1,31 auf rund 1,09 Mio. €. Bei 2,5 Prozent steigt er auf rund 1,60 Mio. €.
Ein einziger Prozentpunkt verändert das Ergebnis also um ein Sechstel bis ein Fünftel. Deshalb lohnt der Blick darauf, woher der Zinssatz in einem Gutachten stammt.
Für Berliner Mietshäuser ab vier Einheiten veröffentlicht der Gutachterausschuss solche Zinssätze. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 hängen sie von der Miethöhe und von der Lage ab.
Für Eigentumswohnungen und für Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäuser gelten diese Zahlen nach der Veröffentlichung ausdrücklich nicht.
Was die Restnutzungsdauer ausmacht
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 ImmoWertV).
Für Wohnhäuser setzt die Verordnung als Modell eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie.
Im Beispiel kostet eine um 20 Jahre kürzere Restnutzungsdauer rund 171.000 €. Eine um 20 Jahre längere bringt dagegen nur rund 86.000 €.
Das liegt am Boden, der in allen drei Fällen 800.000 € wert bleibt, und daran, dass Erträge in ferner Zukunft heute wenig zählen.
Was nach der Rechnung noch kommt
Das Ergebnis heißt vorläufiger Ertragswert. Danach wird geprüft, ob eine Marktanpassung nötig ist und welche Besonderheiten Ihr Haus hat (§ 27 und § 8 ImmoWertV).
Miete
Liegt Ihre tatsächliche Miete erheblich über oder unter der marktüblichen, wird das als Zuschlag oder Abschlag berücksichtigt.
Zustand
Bauschäden und aufgeschobene Instandhaltung mindern den Wert in dem Maß, in dem der Markt sie einpreist.
Weitere Erträge
Auch Erträge aus Werbeträgern oder Mobilfunkmasten werden an dieser Stelle erfasst.
Die bekannte Faustformel mit dem Vielfachen der Jahresmiete kürzt diesen Weg ab. Im Beispiel liegt das Vielfache je nach Zinssatz und Restnutzungsdauer zwischen 16,9 und 24,7.
Fragen Sie deshalb bei jedem Wert nach Zinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert, denn an diesen drei Zahlen entscheidet sich das Ergebnis.
Bodenrichtwert oder nicht?Nach einem älteren Aufsatz des Autors, neu gefasst nach heutigem Recht.
