Der Gedanke hinter dem Verfahren
Wenn Sie ein Haus kaufen, um selbst darin zu wohnen, rechnen Sie nicht mit Mieteinnahmen. Sie fragen sich eher, was es kosten würde, ein vergleichbares Haus neu zu bauen.
Genau so geht das Sachwertverfahren vor. Es passt, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Substanz des Hauses den Preis bestimmt und nicht der Ertrag.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung, die seit 2022 gilt, beschreibt den Weg in fünf Paragrafen (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Er hat zwei Teile, einen Rechenwert und seine Anpassung an den Markt.
Der Rechenwert an einem Beispiel
Nehmen Sie ein freistehendes Einfamilienhaus von 1996 mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dach. Das Grundstück hat 500 Quadratmeter, der Bodenwert liegt bei 600 € je Quadratmeter.
Fläche
Gerechnet wird mit der Brutto-Grundfläche, also allen Ebenen, außen gemessen, mit Keller. Im Beispiel sind das 240 Quadratmeter und damit weit mehr als die Wohnfläche.
Baukosten
Die Verordnung nennt für jeden Haustyp Kosten je Quadratmeter zum Preisstand 2010, hier 835 €. Der Baupreisindex rechnet sie mit dem Faktor 1,907 auf heutige Preise um.
Alter
Wohnhäuser werden im Modell 80 Jahre genutzt. Nach 30 Jahren bleiben 50 von 80 Jahren, also 62,5 Prozent des Neubauwerts (§ 38).
Außenanlagen
Wege, Einfriedung und Anschlüsse zählen mit, soweit sie den Wert beeinflussen (§ 37). Im Beispiel sind es 4 Prozent des Gebäudewerts.
Boden
Der Boden wird so bewertet, als wäre das Grundstück unbebaut (§ 40). Er verliert durch das Alter des Hauses nichts.
Ein vergleichbarer Neubau würde im Beispiel rund 382.000 € kosten, und nach dem Abzug für das Alter bleiben davon rund 239.000 €.
Mit Außenanlagen und Boden ergibt sich ein Rechenwert von rund 548.000 €, den die Verordnung vorläufigen Sachwert nennt.
Was der Rechenwert nicht ist
Um den Sachwert ranken sich einige Irrtümer, die die Verordnung selbst ausräumt.
Neubaupreis
Der Sachwert ist nicht der Preis eines Neubaus. Die Neubaukosten sind nur der Ausgangspunkt, von dem das Alter abgezogen wird.
Ihre Baukosten
Was Ihr Haus damals gekostet hat, kommt in der Rechnung nicht vor. Maßgeblich sind die Kosten eines vergleichbaren Neubaus am Tag der Bewertung (§ 36).
Investitionen
Eine neue Küche oder ein neues Bad erhöht den Wert nicht um ihren Preis. Sie wirken über den Ausstattungsstandard und über die Restnutzungsdauer.
80 Jahre
Nach 80 Jahren ist ein Haus nicht wertlos. Instandsetzung und Modernisierung verlängern die Restnutzungsdauer, und der Boden altert ohnehin nicht (§ 4).
Was der Markt aus dem Rechenwert macht
Der vorläufige Sachwert sagt noch nichts darüber, was Käufer zahlen. Deshalb wird er mit dem Sachwertfaktor multipliziert, und das ist keine Ermessensfrage, sondern vorgeschrieben (§ 35).
Die Gutachterausschüsse leiten diesen Faktor aus dem Verhältnis tatsächlicher Kaufpreise zu den dazugehörigen Sachwerten ab (§ 21 ImmoWertV).
Im Beispiel ergibt derselbe Rechenwert je nach Faktor rund 439.000 € oder rund 713.000 €. Zwischen 0,8 und 1,3 liegen damit rund 274.000 €, obwohl Haus und Rechnung gleich bleiben.
Der Faktor ist also kein Abschlag. Er liegt über 1, wenn der Markt mehr zahlt als den Rechenwert, und darunter, wenn er weniger zahlt.
Für Berliner Eigenheime veröffentlicht der Gutachterausschuss solche Faktoren. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 sinken sie, je höher der Rechenwert ist, und sie unterscheiden sich nach der Lage.
Dazu kommen Zuschläge und Abschläge für Baujahr, Hausart, Zustand und Wohnlage. Ein Faktor gilt außerdem nur für das Rechenmodell, mit dem er abgeleitet wurde.
Was nach der Marktanpassung noch kommt
Zum Schluss werden die Besonderheiten Ihres Hauses berücksichtigt, die der Markt gesondert bewertet (§ 8 ImmoWertV).
Dazu gehören vor allem Bauschäden und aufgeschobene Reparaturen. Sie stecken nicht im Abzug für das Alter, denn der bildet nur das gewöhnliche Altern ab.
Das Finanzamt kennt ebenfalls ein Sachwertverfahren. Es rechnet nach eigenen, vereinfachten Regeln des Bewertungsgesetzes und kommt deshalb nicht immer zum selben Ergebnis.
Fragen Sie bei einem Sachwert deshalb nach drei Dingen: nach dem Bodenwert, nach der Restnutzungsdauer und danach, woher der Sachwertfaktor stammt.
Das Ertragswertverfahren: Wie aus der Miete ein Wert wird Bodenrichtwert oder nicht?
