Welche Regel gilt
Eine Vorschrift, nach der die Wohnfläche Ihres selbst genutzten Hauses berechnet werden muss, gibt es nicht. Darauf hat der Bundesgerichtshof 2015 ausdrücklich hingewiesen.
Als Maßstab dient in der Regel die Wohnflächenverordnung. Sie gilt unmittelbar nur für geförderten Wohnraum, die Gerichte ziehen sie aber auch bei frei finanzierten Mietwohnungen heran.
Wichtig ist deshalb, dass bei jeder Flächenangabe dabeisteht, nach welcher Regel sie ermittelt wurde, weil sich die Zahl sonst mit keiner anderen vergleichen lässt.
Was zählt und was nicht
Die Wohnflächenverordnung rechnet nicht jede Fläche voll an. Das sind die wichtigsten Regeln:
Raumhöhe
Flächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Was niedriger ist, zählt nicht.
Balkon und Terrasse
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte.
Wintergarten
Ein beheizbarer Wintergarten zählt voll, ein unbeheizbarer zur Hälfte.
Nebenräume
Keller, Waschküche, Heizungsraum, Dachboden und Garage gehören nicht zur Wohnfläche.
Ausgebaute Räume
Ein ausgebauter Raum, etwa im Dach, zählt nur, wenn er die Anforderungen des Bauordnungsrechts an seine Nutzung erfüllt. Kellerräume bleiben Zubehörräume.
Gemessen wird zwischen den fertigen Wandoberflächen. Die Rohbaumaße aus alten Plänen ergeben deshalb eine etwas größere Fläche.
Warum ältere Berechnungen anders ausfallen können
Bis Ende 2003 galt die Zweite Berechnungsverordnung. Eine damals berechnete Fläche bleibt maßgeblich, bis ein Umbau eine neue Berechnung nötig macht (§ 5 Wohnflächenverordnung).
Die alte Regel rechnete anders. Balkone durften bis zur Hälfte angerechnet werden, und bei Einfamilienhäusern war ein pauschaler Abzug von bis zu zehn Prozent erlaubt.
Hinzu kommen Umbauten, die in den Unterlagen fehlen. Ein ausgebautes Dach vergrößert die Fläche, während eine Innendämmung sie verkleinert.
Was eine falsche Zahl kostet
Beim Verkauf
Käufer rechnen den Preis je Quadratmeter nach. In Berlin kosteten Eigentumswohnungen 2025 im Mittel 5.511 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Als Rechenbeispiel: Zehn Quadratmeter zu viel im Exposé sind bei diesem Mittelwert gut 55.000 €. Über den Preis Ihrer Wohnung sagt das noch nichts.
Im Streitfall
Eine Flächenangabe im Exposé, die nicht im Notarvertrag steht, gilt in aller Regel nicht als vereinbarte Eigenschaft. So entschied der Bundesgerichtshof 2015, noch zum alten Kaufrecht.
Wenn Sie als Verkäufer bewusst eine falsche Zahl nennen, können Sie trotzdem haften.
Bei der Miete
Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete mindern. Für eine Mieterhöhung zählt immer die tatsächliche Fläche.
Im Gutachten
Die Fläche geht direkt in die Rechnung ein, im Ertragswert über die Miete und im Vergleichswert über den Preis je Quadratmeter. Ein Fehler setzt sich bis ins Ergebnis fort.
Was Sie tun können
Wenn Sie verkaufen oder vermieten wollen, prüfen Sie zuerst, woher die Flächenzahl in Ihren Unterlagen stammt und aus welchem Jahr sie ist.
Wo Sie alte Pläne und die Bauakte bekommen, steht in einem eigenen Beitrag:
Unterlagen für ein Gutachten: Welches Amt in Berlin und Brandenburg zuständig istBei Dachgeschossen, Anbauten und umgebauten Häusern lohnt sich ein neues Aufmaß, weil sich die Rechenregel dort am stärksten auswirkt.
Schreiben Sie in Exposé und Vertrag, nach welcher Regel gerechnet wurde, zum Beispiel: Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung. Dann ist für beide Seiten klar, was die Zahl bedeutet.
Für ein Gutachten gleiche ich die Flächenangaben mit den Plänen und mit dem Zustand vor Ort ab. Im Gutachten steht dann, woher die Fläche stammt und wie sie ermittelt wurde.
