Was ein Online-Rechner kann
Ein Online-Rechner verarbeitet, was Sie eintippen: Adresse, Fläche, Baujahr und einige Angaben zur Ausstattung. Daraus errechnet er eine Preisspanne.
Was er nicht sieht, entscheidet oft über den Wert, zum Beispiel der Zustand, der Grundriss, das Grundbuch und der Mietvertrag.
Besonderheiten, die Zuschläge oder Abschläge rechtfertigen, kann ein solches Verfahren deshalb nicht erfassen.
Zwei Landgerichte haben Werbung für eine Bewertung in zwei oder drei Minuten als irreführend beurteilt (Berlin 2021, Az. 103 O 69/20; Bremen 2022, Az. 12 O 346/21).
In beiden Fällen erhielten die Nutzer kein Ergebnis. Sie sollten stattdessen Kontakt aufnehmen oder wurden an Firmen weitergeleitet.
Führt Sie ein Rechner zu einem Makler, der Ihren Verkaufsauftrag gewinnen möchte, kann ein Interessenkonflikt bestehen. Fragen Sie dann nach der Datengrundlage und der Herleitung des Werts.
Was ein Kurzgutachten ist
Den Begriff Kurzgutachten definiert kein Gesetz. Was Sie unter diesem Namen bekommen, legt allein der Anbieter fest. Diese Fragen helfen Ihnen:
Besichtigung
War der Gutachter im Haus, oder wurde nur nach Unterlagen bewertet?
Unterlagen
Wurden Grundbuch, Baulasten und Bauakte geprüft, oder beruht alles auf Ihren Angaben?
Herleitung
Steht im Papier, wie der Wert berechnet wurde, oder nur das Ergebnis?
Verwendung
Für welchen Zweck ist es ausdrücklich gedacht, und für welchen nicht?
Für eine Preisverhandlung oder für Ihre eigene Entscheidung kann eine kürzere Bewertung genügen, solange Sie wissen, was sie nicht abdeckt.
Ob ein Kurzgutachten reicht, entscheidet der Zweck und nicht der Umfang. Für das Finanzamt zählt, ob es nach den Regeln der Wertermittlung erstellt ist und von wem (§ 198 BewG).
Fragen Sie deshalb vorher die Stelle, der Sie es vorlegen wollen, was sie verlangt.
Wann Sie ein vollständiges Gutachten brauchen
Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB).
Wie ein Verkehrswert entstehtEin vollständiges Gutachten leitet diesen Wert Schritt für Schritt her, mit Besichtigung, geprüften Unterlagen, begründeter Wahl des Verfahrens und den verwendeten Marktdaten.
Finanzamt
Den niedrigeren Wert können Sie regelmäßig mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines nach § 198 BewG qualifizierten Sachverständigen nachweisen.
Gericht
Im Prozess wählt das Gericht den Sachverständigen selbst aus (§ 404 ZPO). Ihr eigenes Gutachten stützt dort Ihren Vortrag, ersetzt aber das Gerichtsgutachten nicht.
Bank
Die Bank ermittelt ihren Beleihungswert selbst. Ein Gutachten, das Sie vorlegen, darf eine Pfandbriefbank dafür nicht zugrunde legen (§ 5 BelWertV).
Wie das Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung rechnet und wie Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, steht in einem weiteren Beitrag:
Erben und schenken: Was das Finanzamt ansetztWoran Sie den Gutachter erkennen
Sachverständiger darf sich jeder nennen, denn die Bezeichnung ist gesetzlich nicht geschützt. Geschützt ist nur die Bezeichnung öffentlich bestellter Sachverständiger (§ 132a StGB).
Für die öffentliche Bestellung muss ein Sachverständiger besondere Sachkunde nachweisen (§ 36 Gewerbeordnung). Daneben gibt es die Zertifizierung nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024.
Fragen Sie vor dem Auftrag nach der Qualifikation, nach dem Umfang der Prüfung und danach, ob der Gutachter am Verkauf Ihrer Immobilie verdient.
Ein Gutachter soll am Ergebnis kein eigenes Interesse haben, weil sein Wert sonst nicht als unabhängig gelten kann.
Was Neutralität beim Gutachter bedeutetWelche Bewertung zu welchem Anlass passt
Erste Orientierung
Ein Online-Rechner oder ein Blick in die Bodenrichtwerte und den Marktbericht.
Kauf oder Verkauf
Eine Bewertung mit Besichtigung, deren Umfang Sie vorher vereinbaren.
Erbe, Trennung, Finanzamt, Gericht
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten zum richtigen Stichtag.
Wenn Sie unsicher sind, nennen Sie mir den Anlass. Davon hängt ab, welcher Umfang nötig ist, und darüber sprechen wir, bevor Sie etwas beauftragen.
