Kaufpreisaufteilung: Wie viel entfällt auf das Gebäude?

Warum die Aufteilung zählt

Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung kaufen, zahlen Sie einen Preis für Boden und Gebäude zusammen.

Steuerlich abschreiben lässt sich nur das Gebäude. Der Boden nutzt sich nicht ab.

Für die reguläre lineare Abschreibung von Wohngebäuden sieht das Einkommensteuergesetz feste Sätze vor (§ 7 Abs. 4 EStG).

Es sind 2 Prozent im Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 Prozent bei älteren Häusern und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023.

Jeder Prozentpunkt, um den der Gebäudeanteil sinkt, kostet deshalb über Jahrzehnte Abschreibung. Darum wird über die Aufteilung so oft gestritten.

Was der Bundesfinanzhof verlangt

Steht die Aufteilung im Kaufvertrag, gilt sie grundsätzlich auch für die Steuer.

Das Finanzamt darf sie nur beiseitelassen, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Dann ist nach den realen Verkehrswerten aufzuteilen. So hat es der Bundesfinanzhof am 21. Juli 2020 entschieden (IX R 26/19).

Boden und Gebäude werden getrennt bewertet, danach wird der Kaufpreis im Verhältnis beider Werte verteilt.

Im entschiedenen Fall durfte das Finanzgericht die Aufteilung im Vertrag nicht durch das Ergebnis der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung ersetzen. Sie binde weder Beteiligte noch Gericht.

Im Streit müsse das Finanzgericht in der Regel einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen.

Wo die Fehler entstehen

Bei der Aufteilung entscheidet meist der Bodenwert. Zwei Punkte prüfe ich deshalb zuerst:

In einem meiner Fälle hatte das Finanzamt beides zum Nachteil des Käufers angesetzt: einen Bodenrichtwert aus einem späteren Jahr und eine hohe Ausnutzung.

Mein Gutachten kam mit dem Richtwert zum Kaufzeitpunkt und getrennt ermittelten Werten zu einem deutlich niedrigeren Bodenanteil.

Warum ein Wert immer für einen bestimmten Stichtag gilt, steht in einem eigenen Beitrag:

Was der Gesetzgeber plant

Bisher beruht die Aufteilung auf Rechtsprechung. Das Jahressteuergesetz 2026 soll sie erstmals ins Gesetz schreiben, als neuen § 6f des Einkommensteuergesetzes.

Der Bundestag hat den Entwurf am 8. Oktober 2026 erstmals beraten und an den Finanzausschuss überwiesen. Beschlossen ist nichts (zuletzt geprüft: 8. Oktober 2026).

Nach dem Entwurf gilt weiter zuerst die Aufteilung im Kaufvertrag, wenn sie wirtschaftlich haltbar ist.

Sonst sieht der Entwurf eine Schätzung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung vor. Das Ergebnis der Arbeitshilfe würde das Finanzamt dann der Besteuerung zugrunde legen.

Wollen Sie davon abweichen, müssten Sie das nach dem Entwurf mit einem Gutachten nachweisen, das nach persönlicher Besichtigung vor Ort erstellt wurde.

Der Entwurf nennt dafür öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und Sachverständige, die eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert hat.

Gelten soll das nach dem Entwurf für Kaufverträge, die nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden. Bis dahin kann sich der Text noch ändern.

Was Sie tun können

Am einfachsten ist eine begründete Aufteilung im Kaufvertrag. Sie hält, wenn sie zu den tatsächlichen Werten passt. Eine Aufteilung, die nur der Steuer dient, hält nicht.

Liegt Ihnen bereits ein Bescheid mit einem hohen Bodenanteil vor, prüfen Sie zuerst Stichtag und Ausnutzung des angesetzten Bodenrichtwerts.

Wie Sie die Angaben zum Bodenrichtwert lesen und wann er angepasst werden muss, steht in einem eigenen Beitrag:

Die steuerliche Würdigung gehört zu Ihrem Steuerberater. Mein Teil ist die Bewertung von Boden und Gebäude.