Immobilienblase oder Investorenkragen: Was platzt zuerst?

Berlin verkauft sich aus

Der Berliner Immobilienmarkt ist auch für den Profi seit Jahren ein Phänomen: Die Preise steigen ständig, in praktisch allen Bezirken und bei allen Objektarten.

Immer mehr Mietwohnungen werden in Eigentum umgewandelt, immer mehr Immobilien wechseln den Besitzer.

Das wichtigste Argument der Käufer: Berlin ist trotz Hauptstadtstatus noch billiger als Frankfurt oder München.

Der besonnene Betrachter sollte Ruhe bewahren. Dass etwas millionenfach gekauft wird, sagt noch nichts darüber, ob der Preis stimmt.

Für den Gutachter zählen Zahlen

In Berlin liegt der Rohertragsvervielfältiger nach meiner Beobachtung in der Regel bei mindestens 20 und tendiert eher zur 30.

Anders gesagt: Bei gleichbleibender Vermietung ist der Kaufpreis nach 20 bis 30 Jahren zurückverdient, wenn Sie nur kassieren und nichts sanieren.

Das entspricht einer Rendite zwischen 3,3 und 5 Prozent vor Kosten.

Die Rendite allein erklärt den Ansturm also nicht. Es bleiben zwei Erwartungen: steigende Mieten und steigender Wert.

Was die Politik daraus macht

Die Rechnung „kaufen, neu vermieten, zufrieden sein“ geht nur auf, wenn die Miete bei Neuvermietung deutlich über der Bestandsmiete liegen darf. Genau dort greift die Mietpreisbremse ein.

Sie lehnt sich an den Mietspiegel an, dessen ortsübliche Mieten aus den Abschlüssen zurückliegender Jahre ermittelt werden.

Wird dieser Zeitraum verlängert und werden die Kontrollen verschärft, rechnet sich manches Vermietungsmodell nicht mehr.

Dann werden aus Vermietern Verkäufer: Mietshäuser werden aufgeteilt und als Eigentumswohnungen verkauft. Das Angebot für Menschen, die auf eine Mietwohnung angewiesen sind, wird dadurch kleiner.

Haben wir eine Blase?

Ich beobachte Kapital, das aus Sorge um den Euro und mangels attraktiver Geldanlagen nach Berlin fließt.

Von Mandanten höre ich den Satz: Dabei sein ist alles. Manche Preissteigerung lässt sich durchaus als Anomalie bezeichnen.

Trotzdem liegt Berlin preislich nicht auf dem Niveau westdeutscher Metropolen. Das macht eine eindeutige Antwort schwer. Die Grenze zwischen Gutachter und Prophet ist hier unscharf.

Bisher sehen wir eine Marktentwicklung. Ob daraus eine Blase wird, hängt in den kommenden Jahren entscheidend davon ab, wie stark und wie vernünftig die Politik in den Markt eingreift.

Erschienen im Juli 2016 als Kolumne im Magazin BERLINboxx (Ausgabe 4/2016). Für den Blog gekürzt im Oktober 2026.