Verkauf mit Mieter
Vermietete Wohnung verkaufen: Was ist sie wirklich wert?
Sie möchten eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen und wissen, welchen Preis Sie mit Mieter erzielen und wie weit er unter dem bezugsfreien Wert liegt?
Mit der Wohnung verkaufen Sie auch den Mietvertrag.
Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, übernimmt der Käufer den Mietvertrag so, wie er ist.
Deshalb kaufen meist Anleger, die mit der Miete rechnen, und seltener Familien, die selbst einziehen wollen.
Der Preis liegt darum fast immer unter dem Wert, den dieselbe Wohnung leer hätte.
Wie groß dieser Abstand bei Ihrer Immobilie ist, hängt von der Miete, vom Mietvertrag und von der Lage ab, und genau diesen Abstand ermitteln wir für Sie.
Seit 1997
Immobilienbewertung
Mehr als 3.000
Gutachten
DIN EN ISO/IEC 17024
Zertifizierter Sachverständiger und Architekt
Fragen kostet nichts.
Faustregeln
15 Prozent? 30 Prozent? Die Antworten gehen weit auseinander.
Wenn Sie fragen, wie viel weniger eine vermietete Wohnung wert ist, hören Sie Zahlen zwischen 15 und 30 Prozent. Für Ihren Verkauf hilft das wenig, weil jede Vermietung anders ist, und Inserate zeigen nur, was Verkäufer verlangen.
Miete
Wie hoch die Miete heute ist
Liegt Ihre Miete deutlich unter dem, was für vergleichbare Wohnungen heute gezahlt wird, rechnet ein Anleger mit wenig Ertrag und bietet entsprechend weniger.
Eine Miete nahe am Markt hält den Abstand kleiner, aber nicht so klein, wie viele Eigentümer erwarten.
Mietvertrag
Was im Vertrag steht
Wie lange das Mietverhältnis schon läuft, ob eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist und welche Mieterhöhungen noch möglich sind, entscheidet mit darüber, was ein Käufer zahlt.
Lage
Wo die Immobilie liegt
In gefragten Lagen zahlen Käufer, die selbst einziehen wollen, für eine freie Wohnung besonders viel. Dort kann der Abstand zur vermieteten Wohnung größer sein als in ruhigeren Gegenden.
Aus unserer Praxis
Gut ein Viertel weniger, obwohl die Miete hoch war.
Eine Eigentümerin wollte ihre Wohnung im Wedding an ihren langjährigen Mieter verkaufen. Vorher wollte sie wissen, was die Wohnung bezugsfrei wert ist und was vermietet.
rund 385.000 €
Wert der Wohnung ohne Mieter
rund 285.000 €
Wert derselben Wohnung mit Mieter
rund 100.000 €
Unterschied, gut ein Viertel des bezugsfreien Werts
Die Miete lag in diesem Fall vergleichsweise hoch, und trotzdem war die vermietete Wohnung rund 100.000 € weniger wert.
Erst wenn Sie beide Werte kennen, wissen Sie, wie viel Spielraum Sie bei einem Verkauf haben, an einen Anleger ebenso wie an Ihren Mieter.
Ihr Vorteil
Sie verhandeln mit Zahlen, die belegt sind.
Verkauf an Anleger
Ein Preis, den Käufer ernst nehmen
Sie gehen nicht mit einer Zahl in den Verkauf, die nur für eine leere Wohnung gilt.
Anleger rechnen mit der Miete, und Ihr Gutachten rechnet genauso. Damit verlieren Sie keine Monate mit einem Preis, den niemand zahlt.
Verkauf an den Mieter
Ein fairer Preis für beide Seiten
Wenn Ihr Mieter kaufen möchte, kennen Sie mit beiden Werten den Rahmen, in dem ein Preis für Sie und für ihn fair ist.
Ein unabhängiges Gutachten macht das Gespräch leichter, weil es nicht nur Ihre Sicht zeigt.
So hat auch eine Wohnungsgesellschaft in Schöneberg einem Mieter seine große Wohnung zum Kauf angeboten, mit unserem Gutachten als Grundlage für den Preis.
Entscheidung
Verkaufen oder weiter vermieten
Wenn Sie noch überlegen, zeigen Ihnen beide Werte, was ein Verkauf mit Mieter heute bringt und was Sie dafür aus der Hand geben. Sie entscheiden mit Zahlen statt mit einem Gefühl.
Im Gutachten sehen Sie Schritt für Schritt, wie wir beide Werte herleiten.
GUTACHTEN ANFRAGEN →Verwertungskündigung
Wenn Sie kündigen möchten, um zu verkaufen
Eine Kündigung, weil Sie verkaufen wollen, lässt das Gesetz nur in engen Grenzen zu. Sie müssen darlegen, dass Sie die Immobilie mit Mieter nicht angemessen verwerten können und dadurch erhebliche Nachteile hätten (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Dass Sie bei einer neuen Vermietung mehr Miete bekämen, zählt dabei nicht.
Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, reicht die Absicht, sie zu verkaufen, ebenfalls nicht aus. Die Gerichte legen strenge Maßstäbe an.
Ob eine Kündigung in Ihrem Fall Aussicht hat, besprechen Sie mit Ihrem Anwalt.
Den erheblichen Nachteil muss aber jemand in Euro belegen, und das ist unsere Aufgabe:
Wir ermitteln den Wert mit und ohne Mieter und leiten jeden Schritt so her, dass Ihr Anwalt und gegebenenfalls ein Gericht ihn prüfen können.
Aus unserer Praxis
Eine Scheune, rund 30 Prozent Unterschied.
Bei einer aufwendig sanierten Scheune in Mecklenburg-Vorpommern, vermietet für rund 6 € je Quadratmeter, lag der Unterschied zwischen dem Wert mit und ohne Mieter bei rund 30 Prozent.
Zu einem Rechtsstreit kam es nicht: Der Mieter zog aus, er hatte ohnehin schon eine neue Wohnung.
GUTACHTEN ANFRAGEN →So läuft es
Von Ihrer Anfrage bis zu beiden Werten
Anfrage
Sie schildern uns Ihre Immobilie.
Schreiben Sie uns kurz, um welche Immobilie es geht, wie sie vermietet ist und was Sie vorhaben, per Formular, Telefon oder WhatsApp.
Umfang und Honorar
Sie wissen vorher, was es kostet.
Wir sagen Ihnen, ob eine Gutachterliche Stellungnahme genügt oder ob Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen, etwa für eine Verwertungskündigung.
Umfang, Termin und Honorar nennen wir Ihnen vorab verbindlich.
Besichtigung
Wir sehen uns die Immobilie an.
Wir besichtigen die Immobilie vor Ort, auch von innen. Den Termin vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter, wir richten uns nach ihm.
Ergebnis
Sie kennen beide Werte.
Die Stellungnahme erhalten Sie wenige Tage nach der Besichtigung, das Gutachten etwa eine Woche danach, als PDF und auf Wunsch auf Papier.
Ihr Ansprechpartner
Oliver Preikschat
Bei uns bewertet ein Architekt Ihre Immobilie: Oliver Preikschat sieht sich Wohnung oder Haus und den Mietvertrag an und zeigt Ihnen, wie der Wert mit und ohne Mieter zustande kommt.
Bringen Sie Ihre Fragen und die Unterlagen mit, die Sie schon haben.
Oliver Preikschat
Architekt · EIPOS-CERT-zertifizierter Sachverständiger Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024
Bevor Sie beauftragen
Was Sie vor dem Auftrag wissen möchten
Hier antworten wir auf Fragen, die Eigentümer vermieteter Immobilien uns häufig stellen.
Rechtsstand: 27. Oktober 2026. Keine Rechtsberatung.
Was kostet ein Gutachten für eine vermietete Immobilie?
Das Honorar nennen wir Ihnen vorab. Es richtet sich nach der Immobilie, nach dem Aufwand und danach, ob Rechte oder Belastungen zu bewerten sind. Ihre erste Anfrage und das erste Gespräch kosten nichts.
Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Der Abstand hängt von der Miete, vom Mietvertrag und von der Lage ab.
In unserem Fall aus dem Wedding war die vermietete Wohnung gut ein Viertel weniger wert als bezugsfrei, obwohl die Miete vergleichsweise hoch war.
Reicht mir eine Gutachterliche Stellungnahme?
Für Ihre eigene Preisentscheidung und das Gespräch mit Käufern oder Ihrem Mieter genügt sie meist.
Für eine Verwertungskündigung, für das Finanzamt oder wenn mehrere Eigentümer sich einigen müssen, brauchen Sie in der Regel ein Verkehrswertgutachten.
Im Erstgespräch sagen wir Ihnen, was Ihre Frage beantwortet.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und Sie sie an jemand anderen verkaufen (§ 577 BGB).
Dann kann er zu denselben Bedingungen kaufen, die Sie mit dem Käufer vereinbart haben. Die Einzelheiten besprechen Sie mit Ihrem Notar.
Ändert sich für den Mieter etwas, wenn ich verkaufe?
Nein. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB).
Hilft Ihr Gutachten bei einer Verwertungskündigung?
Es belegt den Wertunterschied mit und ohne Mieter, also den Nachteil, den Sie geltend machen. Ob die Kündigung insgesamt Aussicht hat, beurteilt Ihr Anwalt.
Bewerten Sie auch vermietete Häuser und Mehrfamilienhäuser?
Ja. Bei Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern steht der Ertrag im Mittelpunkt, also die Mieten, die Kosten und die Frage, wie sicher die Einnahmen sind.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Für den Anfang genügen ein paar Sätze zu Ihrer Immobilie.
Für das Gutachten brauchen wir den Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen, die aktuelle Nettokaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung, den Grundbuchauszug und die Wohnflächenberechnung.
Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan dazu, bei Häusern Baupläne und Baubeschreibung. Was fehlt, besorgen wir mit Ihrer Vollmacht.
In welcher Gegend sind Sie tätig?
Vor allem in Berlin und Potsdam, dazu im Brandenburger Umland.
Ihre vermietete Immobilie
Was ist sie mit Mieter wert?
Schreiben Sie uns kurz, um welche Immobilie es geht und wie sie vermietet ist. Wir sagen Ihnen, welche Bewertung Ihre Frage beantwortet und was sie kostet.
GUTACHTEN ANFRAGEN →
Bevor Sie verkaufen
Kennen Sie beide Werte.
Mit Mieter und ohne Mieter: Erst wenn Sie beide Werte kennen, wissen Sie, wie viel Spielraum Ihr Verkauf hat.
GUTACHTEN ANFRAGEN →