Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?
Der fünfte und letzte Teil unserer Reihe ist da. Der Notartermin ist gelaufen, das Geld bezahlt. Was gibt es denn jetzt eigentlich noch? Einiges, vor allem die Frage, ob sich das Ganze rechnet.
Zuerst die Geldflüsse: Der Verwalter überweist Doreen Wolf die Miete abzüglich Wohngeld. Davon geht die Rate an die Bank, und was fehlt, legt sie jeden Monat dazu.
Dieser Zuschuss ist ihr Sparplan, denn nach zehn Jahren ist der Kredit getilgt. Dann bleibt der Überschuss bei ihr, allerdings als Einnahme, die sie versteuern muss.
Steuer, Miete, Inflation
Bei einer gewöhnlichen Wohnung ist der Steuervorteil klein: „da spielt die Steuer nur eine untergeordnete Rolle“. Die Abschreibung nennt Mirko Otto Phantomkosten, weil Sie dafür nichts bezahlen.
Mehr Miete ist auf drei Wegen möglich: über die ortsübliche Vergleichsmiete, nach einer Modernisierung oder durch eine Vereinbarung mit dem Mieter.
Die Inflation fürchtet Mirko Otto nicht: „weil die Inflation meinen Kredit wertloser macht, meine Immobilie aber wertvoller macht, ist sie mein Freund“.
Drei Gedanken aus der Folge
Mietausfall. Zahlt der Mieter nicht, kann es anderthalb Jahre dauern, bis die Gerichte entschieden haben. Sie müssen die Rate an die Bank so lange selbst tragen können.
Streuung. Bei einer einzigen Wohnung fallen mit dem Mieter hundert Prozent der Einnahmen aus. Mit jeder weiteren Wohnung wird dieses Risiko kleiner.
Bauchgefühl. Mirko Otto erzählt von einem Mieter, der gar nicht zahlen wollte: „Ich hatte ein ungutes Gefühl und wollte eigentlich nicht unterschreiben“. Eine Auskunft hatte er nicht eingeholt.
Zum Thema gehört auch der Beitrag Doreen Wolf im Interview bei immocation: Mein erster Immobilienkauf.