Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Das Ertragswertverfahren ist das zweite der drei Verfahren, die Doreen Wolf und Mirko Otto in unserem Dreiteiler erklären. Es stellt den Wert einer Immobilie anhand ihres Ertrages fest.
Am Anfang steht die marktübliche Miete, der Rohertrag. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab, also Verwaltung, Instandhaltung und ein Anteil für Mietausfall. Übrig bleibt der Reinertrag.
Dann kommt der Liegenschaftszinssatz ins Spiel, und mit ihm hat unser Moderator seine liebe Not. Nicht ganz zu Unrecht, wie sich zeigt.
Englischer Garten oder Skihalle
Der Zinssatz drückt aus, wie riskant der Markt eine Immobilie findet. Für eine Wohnung am Englischen Garten in München melden sich sofort hundert Interessenten, also ist er dort sehr niedrig.
Bei einer Skihalle ist es umgekehrt, denn wenn der Betreiber aufgibt, findet sich nur schwer ein neuer. Deshalb ist der Liegenschaftszinssatz dort viel höher.
Ganz vereinfacht ist er der Reinertrag geteilt durch den Kaufpreis. Gemeint ist aber nicht, was Sie selbst einmal bezahlt haben, sondern was andere Käufer für vergleichbare Objekte bezahlen.
Drei Gedanken aus der Folge
Stichtag. Was Sie vor Jahrzehnten bezahlt haben, ist für den Wert von heute „völlig uninteressant“. Auch Zinssätze aus alten Kaufpreisen passen nicht zu einem heutigen Stichtag.
Niedrige Miete. Liegt die Miete im Haus weit unter dem Markt, nehmen Käufer eine geringe Verzinsung hin, weil viel Luft nach oben ist und ihr Risiko kaum ins Gewicht fällt.
Mietvertrag. Ein Vertrag über zwanzig Jahre mit einem starken Mieter verändert den Wert von einer Sekunde auf die andere. Ist der Mieter am Stichtag insolvent, ist der Vertrag wenig wert.
Wie die Rechnung im Einzelnen aussieht, lesen Sie im Beitrag Das Ertragswertverfahren: Wie aus der Miete ein Wert wird.