Sachwertfaktor: vom Bau zum Markt
Wie bestimmen Gutachter eigentlich den Wert einer Immobilie? Es gibt nicht nur einen richtigen Weg, sondern gleich deren drei, und Teil eins unserer Reihe gehört dem Sachwertverfahren.
Es passt zu allem, was Sie selbst bewohnen, etwa Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte. Gerechnet wird, was es kosten würde, das Gebäude mit seinem Alter und seiner Ausstattung neu zu bauen.
Dabei ist zunächst „vollkommen egal, wo das steht“, sagt Mirko Otto. Erst der Bodenwert bringt die Lage hinein, und auch die Summe ist nur ein vorläufiger Wert.
Was Käufer tatsächlich zahlen, bildet erst der Sachwertfaktor ab, der früher Marktanpassungsfaktor hieß. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus echten Kaufverträgen ab.
Warum das Rezept feststeht
Der Faktor passt nur, wenn der Gutachter so rechnet wie der Ausschuss, der ihn abgeleitet hat. Mirko Otto nennt das Modellkonformität. Mit einem eigenen Rechenweg „kommt Unsinn raus“.
Den ganzen Rechenweg lesen Sie im Beitrag Das Sachwertverfahren: Was Ihr Haus kosten würde und was der Markt daraus macht.
Drei Gedanken aus der Folge
Bauchgefühl. Ein Makler, der in einer Gegend zehn Häuser verkauft hat, nennt nach einem Rundgang eine Zahl aus Erfahrung. Ein Gutachten leitet den Wert aus belegten Kaufpreisen her.
Angebot ist kein Abschluss. Portale zeigen, was sich ein Verkäufer wünscht. Die Kaufpreissammlung enthält Preise, auf die sich Käufer und Verkäufer wirklich geeinigt haben.
Einhorn und Seeblick. Eine Glitzerfassade mit Einhörnern mindert den Wert, weil der Käufer streichen muss, ein Seeblick erhöht ihn. Das beurteilt am Ende der Sachverständige, nicht die Formel.
In Teil zwei der Reihe geht es mit dem Ertragswertverfahren weiter.