Teilungsversteigerung: Wenn sich Miteigentümer nicht einigen

Ein Antrag genügt

Ein Beispiel: Ein Paar ohne Trauschein hat vor Jahren gemeinsam ein Haus gekauft, beide stehen je zur Hälfte im Grundbuch. Nach der Trennung möchte er darin wohnen bleiben, sie braucht ihr Geld.

Über den Preis für ihre Hälfte werden sie sich nicht einig, und eines Tages liegt beim Amtsgericht ihr Antrag auf Teilungsversteigerung.

Das Gesetz macht ihr das leicht. Jeder Miteigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird, und bei einem Haus geschieht das durch Versteigerung.

Anders als eine Bank, die ihr Geld eintreiben will, braucht sie dafür weder ein Urteil noch eine andere Erlaubnis.

Genauso geht es Ihnen, wenn Sie mit jemandem gemeinsam im Grundbuch stehen und sich nicht mehr einig sind. Jeder von Ihnen kann die Versteigerung beantragen, auch gegen den Willen des anderen.

So läuft das Verfahren

Zwischen Antrag und Termin vergeht oft mehr als ein Jahr. In dieser Zeit passiert für Sie Entscheidendes, auch wenn es sich nach Papierkram anfühlt.

Der Wert steht fest, bevor jemand bietet

Der wichtigste Moment ist nicht der Versteigerungstermin, sondern der Beschluss, mit dem das Gericht den Verkehrswert festsetzt. Halten Sie den Wert für falsch, müssen Sie ihn jetzt anfechten.

Den späteren Zuschlag können Sie nicht mehr mit der Begründung angreifen, der Wert sei unrichtig festgesetzt worden (§ 74a Abs. 5 ZVG).

Der Wert entscheidet, ab welchem Gebot das Gericht im ersten Termin den Zuschlag erteilen darf. Liegt das höchste Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, muss es ihn verweigern (§ 85a ZVG).

In einem zweiten Termin gilt diese Grenze nicht mehr, und Ihr Haus kann dann auch für deutlich weniger weggehen.

Lesen Sie das Gutachten des Gerichts deshalb genau, oder lassen Sie es lesen. Stimmen Fläche, Zustand und Vergleichspreise? Hat der Sachverständige das Haus von innen gesehen?

Wir prüfen solche Gutachten für Sie und sagen Ihnen, an welchen Stellen ein Einwand Aussicht hat.

Und dann das Geld

Ersteigert ein Fremder das Haus, zieht das Gericht vom Erlös zuerst seine Kosten ab, auch die des Gutachtens. Was danach und nach den Belastungen übrig bleibt, gehört Ihnen gemeinsam.

Hier wartet die nächste Überraschung: Das Gericht teilt den Rest nicht einfach nach Anteilen auf.

Einigen Sie sich nicht, wie das Geld verteilt wird, bleibt es hinterlegt, bis Sie sich einig sind oder ein Urteil vorliegt. Der Streit um das Haus ist dann zu einem Streit um das Geld geworden.

Bietet einer von Ihnen selbst mit und bekommt den Zuschlag, zahlt er den vollen Betrag an das Gericht. Sein eigener Anteil kommt erst bei der Verteilung zu ihm zurück.

Was Sie vorher tun können

In der Regel fahren alle Beteiligten besser, wenn sie sich vor dem Termin einigen: Auf dem freien Markt finden Sie mehr Käufer, und Sie bestimmen den Zeitpunkt.

Eine Versteigerung ist kein gewöhnlicher Verkauf. Bieter kennen das Haus oft nur von außen und kaufen ohne Gewähr für Mängel, deshalb kommt dabei oft weniger heraus als auf dem freien Markt.

Oft scheitert die Einigung am Preis. Jeder hat eine Zahl im Kopf, und jeder hält die des anderen für falsch.

Ein Verkehrswertgutachten, das alle Beteiligten lesen und prüfen können, macht aus zwei Zahlen eine. Danach lässt sich entscheiden, ob einer den anderen auszahlt oder ob Sie gemeinsam verkaufen.

Gemeinsam beauftragt, hat ein solches Gutachten das größte Gewicht. Aber auch wenn nur einer von Ihnen es bestellt, liefert es Zahlen, über die sich sachlich reden lässt.

Will einer von Ihnen den Anteil des anderen übernehmen, kommt eine zweite Zahl hinzu. Ein Anteil ist in der Regel weniger wert als sein rechnerischer Teil am Ganzen.

Für einen einzelnen Anteil gibt es keinen Markt, als Käufer kommen praktisch nur die anderen Eigentümer infrage. Für Ihre Verhandlung ermitteln wir deshalb den Wert des Ganzen und den des Anteils.