Was ein Wohnungsrecht ist
Das Gesetz spricht vom Wohnungsrecht. Gemeint ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 BGB).
Das Recht ist an die Person gebunden. Es lässt sich nicht übertragen und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1090, 1092 und 1061 BGB).
Wohnungsrecht
Der Berechtigte darf selbst wohnen und seine Familie und Pflegepersonen aufnehmen. Anderen überlassen darf er die Wohnung nur, wenn ihm das gestattet ist.
Nießbrauch
Der Nießbraucher darf alle Nutzungen ziehen, also auch vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB). Der Nießbrauch ist das umfassendere Recht.
Wie die Wertminderung entsteht
Die Verordnung lässt mehrere Wege zu (§ 47 ImmoWertV). Bei einem davon wird das Haus zuerst so bewertet, als gäbe es das Recht nicht, und dann der Wert des Rechts abgezogen.
Jahreswert
Maßgeblich ist der wirtschaftliche Vorteil des Berechtigten. Beim Wohnungsrecht ist das die Miete, die er sich erspart.
Laufzeit
Weil das Recht am Leben hängt, wird über die statistische Lebenserwartung gerechnet. Die Verordnung schreibt dafür Leibrentenbarwertfaktoren vor.
Zins
Abgezinst wird in der Regel mit dem Liegenschaftszinssatz, der zum Objekt passt.
Persönliche Umstände bleiben dabei außen vor. Gerechnet wird nach Alter und Geschlecht, und der Gesundheitszustand des Berechtigten spielt keine Rolle.
Nach der Sterbetafel 2022/2024 hat eine 75-jährige Frau im Mittel noch rund 13 Jahre vor sich, ein gleich alter Mann rund 11 Jahre.
Ein Beispiel mit den Zahlen des Finanzamts
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt das Bewertungsgesetz den Rechenweg fest vor. Der Jahreswert wird mit einem Vervielfältiger aus einer amtlichen Tabelle multipliziert (§ 14 BewG).
Der Jahreswert ist dabei gedeckelt. Er darf höchstens so hoch sein wie der Wert des Hauses geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Im Beispiel greift das erst bei einem Hauswert unter rund 223.000 €.
Die steuerliche Tabelle rechnet mit einem festen Zins von 5,5 Prozent. Im Verkehrswertgutachten wird dagegen in der Regel mit der Marktmiete und dem Liegenschaftszinssatz des Objekts gerechnet.
Der steuerliche Kapitalwert ist deshalb nicht der Abschlag im Verkehrswertgutachten. Bei sonst gleichen Annahmen fällt der Abzug höher aus, wenn der Zins niedriger liegt.
Wie das Finanzamt das Haus selbst bewertet, steht in einem eigenen Beitrag:
Erben und schenken: Was das Finanzamt ansetztWas sich im Lauf der Jahre ändert
Bei sonst gleichen Annahmen sinkt der Wert des Rechts mit jedem Jahr, weil die verbleibende Lebenserwartung kürzer wird. Ein Gutachten gilt deshalb nur für seinen Stichtag.
Zieht der Berechtigte ins Pflegeheim, erlischt das Wohnungsrecht dadurch nicht von selbst. So hat der Bundesgerichtshof 2007 entschieden.
Wann Sie den Wert brauchen
Schenkung
Für die Schenkungsteuer wird der Kapitalwert des Rechts nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Wie er sich auf Ihre Steuer auswirkt, sagt Ihnen Ihr Steuerberater.
Kauf und Verkauf
Wenn Sie ein Haus mit Wohnungsrecht kaufen oder verkaufen, brauchen Sie den Verkehrswert mit dem Recht, weil ein Käufer das Haus zunächst nicht selbst nutzen kann.
Erbe
Bei der Auseinandersetzung unter Geschwistern zählt, was das Haus mit dem Recht am Stichtag wert war.
