Was Ihnen gemeinsam gehört
Mit dem Erbfall wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller Erben (§ 2032 BGB). Ihnen gehört damit ein Anteil am ganzen Nachlass und kein bestimmter Teil des Hauses.
Über das Haus können Sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Verkaufen, belasten oder übertragen lässt es sich deshalb nur, wenn alle Miterben mitwirken.
Über die ordnungsgemäße Verwaltung, etwa die Vermietung, entscheidet die Mehrheit nach der Größe der Erbteile. Notwendige Maßnahmen zum Erhalt darf jeder Miterbe allein treffen (§§ 2038 und 745 BGB).
Grundsätzlich kann jeder Miterbe jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft auseinandergesetzt wird (§ 2042 BGB). Der Erblasser kann das im Testament aber ausschließen oder aufschieben (§ 2044 BGB).
Drei Wege und was jeder braucht
Auszahlen
Einer von Ihnen übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Wie viel Sie zahlen, hängt vom Wert des Hauses, von den Erbteilen und vom übrigen Nachlass ab.
Verkaufen
Sie verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös. Ein Gutachten hilft Ihnen, sich vorher auf einen Mindestpreis zu einigen.
Behalten
Sie behalten das Haus und vermieten es. Dann sollten Sie regeln, wer verwaltet und wie Kosten und Mieten verteilt werden.
Bevor geteilt wird, sind die Schulden des Nachlasses zu begleichen (§ 2046 BGB). Dazu kann ein Darlehen des Erblassers gehören, das mit dem Haus besichert ist.
Was geschieht, wenn Sie sich nicht einigen
Lässt sich ein Haus nicht in Natur teilen, wird die Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung aufgehoben und der Erlös geteilt (§ 753 BGB, § 180 ZVG). Das ist die Teilungsversteigerung.
Beantragen kann sie jeder Miterbe. Das Gericht setzt dafür den Verkehrswert fest und kann dazu Sachverständige anhören (§ 74a ZVG).
Was am Ende geboten wird, entscheidet sich erst im Termin. Bei einem Verkauf, auf den Sie sich einigen, bestimmen Sie dagegen Zeitpunkt, Preis und Käufer selbst.
Ein Miterbe kann auch seinen Erbteil verkaufen. Die übrigen Erben haben dann ein Vorkaufsrecht, das sie binnen zwei Monaten ausüben müssen (§§ 2033 und 2034 BGB).
Was Sie bei Grundbuch und Steuer beachten
Grundbuch
Lassen Sie sich als Erben eintragen. Stellen Sie den Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall, dann erhebt das Grundbuchamt dafür keine Gebühr.
Grunderwerbsteuer
Erwirbt ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, ist das von der Grunderwerbsteuer ausgenommen (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Form
Wird bei der Auseinandersetzung ein Grundstück übertragen, muss ein Notar den Vertrag beurkunden (§ 311b BGB).
Wie Sie zu einem Wert kommen, den alle verstehen
Beim Wert des Hauses haben Miterben gegensätzliche Interessen: Wenn Sie übernehmen wollen, hilft Ihnen ein niedriger Wert, den anderen ein hoher.
Beauftragen Sie das Gutachten deshalb gemeinsam, weil dann alle dieselben Unterlagen und dieselbe Herleitung vor sich haben.
Woran Sie einen guten Sachverständigen erkennenIch bewerte ergebnisoffen und zu dem Stichtag, den Sie gemeinsam festlegen. Für die Erbschaftsteuer zählt dagegen der Todestag, deshalb sprechen wir vorher darüber, wofür Sie das Gutachten brauchen.
Wie das Finanzamt eine geerbte Immobilie bewertet, steht in einem eigenen Beitrag:
Erben und schenken: Was das Finanzamt ansetzt
