Was eine Baulast ist
Mit einer Baulast verpflichtet sich ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen.
Meist geht es darum, dass ein Nachbar bauen darf. Er bekommt seine Baugenehmigung nur, wenn zum Beispiel die Zufahrt über Ihr Grundstück dauerhaft gesichert ist.
Wirksam wird die Baulast mit der Eintragung im Baulastenverzeichnis. Von da an gilt sie auch für jeden späteren Eigentümer, also für Sie als Käufer oder Erbe (§ 84 der Bauordnungen).
Mit einer Grunddienstbarkeit ist sie nicht zu verwechseln. Die Dienstbarkeit steht im Grundbuch und gibt dem Nachbarn ein Recht, die Baulast ist eine Pflicht gegenüber der Behörde.
Welche Baulasten häufig sind
Zufahrt und Leitungen
Ein hinteres Grundstück erreicht die Straße nur über Ihres. Sie dulden dann den Zugang, die Zufahrt und die Leitungen für Versorgung und Entsorgung.
Abstandsflächen
Der Nachbar baut näher an die Grenze, als es sonst erlaubt wäre, und seine Abstandsfläche fällt auf Ihr Grundstück. Diese Fläche dürfen Sie dann nicht überbauen.
Vereinigung
Mehrere aneinandergrenzende Grundstücke werden baurechtlich wie ein Grundstück behandelt, zum Beispiel weil ein Gebäude über die Grenze reicht.
Gemeinsame Bauteile
Zwei Häuser teilen sich eine Wand. Die Baulast sichert, dass diese Wand stehen bleiben kann, wenn eines der Häuser abgerissen wird.
Stellplätze und Spielplatz
Der Kinderspielplatz eines Nachbarhauses oder dessen Stellplätze liegen auf Ihrem Grundstück und müssen dort benutzbar bleiben.
Für Sie als Eigentümer des belasteten Grundstücks hat das immer dieselbe Folge, denn die betroffene Fläche können Sie nicht mehr frei bebauen oder nutzen.
Wie Sie von einer Baulast erfahren
Im Grundbuch finden Sie die Baulast nicht. Sie fragen bei der Bauaufsicht nach, und das können Sie als Eigentümer ebenso wie als Kaufinteressent, wenn Sie Ihr Interesse darlegen.
Berlin
Zuständig ist die Bauaufsicht des Bezirks, in dem das Grundstück liegt. Sie stellen einen formlosen schriftlichen Antrag mit Ihrer Unterschrift.
Die Bescheinigung, dass keine Baulast besteht, kostet 17 €. Abschriften vorhandener Baulasten kosten 29 € je Grundstück.
Brandenburg
Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises oder der Stadt. Auskunft und Auszug kosten jeweils 50 € je Grundstück.
Die Stadt Potsdam nennt eine Bearbeitungszeit von etwa drei bis vier Wochen.
Ältere Fälle in Brandenburg
Vor Juli 2016 wurden solche Verpflichtungen dort viele Jahre als Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert, und diese Eintragungen gelten weiter.
Sehen Sie in Brandenburg deshalb immer in beide Register, ins Baulastenverzeichnis und ins Grundbuch.
Was die Baulast für den Wert bedeutet
Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt Baulasten ausdrücklich unter den Rechten und Belastungen, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen können (§ 46 ImmoWertV).
Das belastete Grundstück kann an Wert verlieren, weil eine Fläche nicht mehr bebaut werden darf, und das begünstigte kann gewinnen, weil es erst durch die Baulast bebaut werden durfte.
Einen festen Abschlag gibt es nicht. Im Gutachten wird im Einzelfall ermittelt, welche wirtschaftlichen Nachteile oder Vorteile die Baulast für das Grundstück hat (§ 47 ImmoWertV).
Eine Zufahrt am Rand des Gartens wiegt dabei anders als eine Abstandsfläche, die einen Anbau verhindert. Deshalb brauche ich für die Bewertung die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.
Was beim Kauf gilt und wie eine Baulast endet
Holen Sie die Auskunft vor dem Kauf ein. Das Beurkundungsgesetz verlangt vom Notar, dass er sich über das Grundbuch unterrichtet, und nennt das Baulastenverzeichnis nicht (§ 21).
Die häufigsten Fehler beim ImmobilienkaufDer Bundesgerichtshof hat eine durch Baulast gesicherte Baubeschränkung als Sachmangel gewertet (Urteil vom 15. Juli 2011, V ZR 171/10).
Verschweigt der Verkäufer einen solchen Mangel arglistig, kann er sich nach dem Gesetz nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB).
Beenden kann die Baulast nur die Bauaufsichtsbehörde. Sie hat darauf zu verzichten, wenn kein öffentliches Interesse mehr besteht, und erst mit der Löschung im Verzeichnis endet die Last.
Ob das bei Ihrem Grundstück zutrifft und welche Ansprüche Sie als Käufer haben, sagt Ihnen Ihr Anwalt.
