Was in der Teilungserklärung steht
Mit der Teilungserklärung teilt der Eigentümer ein Haus in einzelne Einheiten auf (§ 8 WEG). Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind und was gemeinschaftliches Eigentum bleibt.
Zu ihr gehört der Aufteilungsplan, eine Bauzeichnung mit den Nummern aller Einheiten. In derselben Urkunde steht meist die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln für Nutzung und Kosten.
Ihr Grundbuchauszug nennt nur den Miteigentumsanteil und die Nummer Ihrer Einheit. Für alles Weitere verweist das Grundbuch auf die Teilungserklärung.
Sie gilt auch für Sie als Käufer oder Erbe, denn was als Inhalt des Sondereigentums eingetragen ist, wirkt gegen jeden späteren Eigentümer (§ 10 WEG).
Garten, Terrasse, Stellplatz: Eigentum oder Nutzungsrecht
Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit nötig sind, gehören immer der Gemeinschaft, auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen (§ 5 WEG).
Der Garten vor der Erdgeschosswohnung oder der Stellplatz im Hof ist in älteren Teilungserklärungen meist ein Sondernutzungsrecht: Die Fläche gehört allen, aber nur Sie dürfen sie nutzen.
Seit Dezember 2020 können Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes auch Sondereigentum sein (§ 3 WEG).
Ein Sondernutzungsrecht entsteht nur durch Vereinbarung oder schon bei der Aufteilung, nicht durch einen Mehrheitsbeschluss (Bundesgerichtshof, V ZB 58/99).
Ob Ihnen der Garten rechtlich zusteht, zeigt deshalb erst die Teilungserklärung und nicht die bisherige Nutzung.
Im Gutachten zählen die Merkmale, denen der Markt einen Einfluss auf den Wert beimisst (§ 8 ImmoWertV). Ein Garten oder Stellplatz, der nur Ihnen zusteht, gehört in aller Regel dazu.
Wohnung oder Teileigentum: Was Sie dort dürfen
Das Gesetz unterscheidet Wohnungseigentum und Teileigentum. Teileigentum sind Räume, die nicht zum Wohnen dienen, etwa ein Laden, ein Büro oder ein Hobbyraum (§ 1 WEG).
Nach dem Bundesgerichtshof schließen sich beide Formen grundsätzlich aus. Eine Einheit, die nicht zum Wohnen bestimmt ist, darf in der Regel auch nicht bewohnt werden (V ZR 193/16).
Ausnahmen hat das Gericht im Einzelfall zugelassen. Umwandeln lässt sich Teileigentum in Wohnungseigentum grundsätzlich nur, wenn alle Eigentümer mitwirken (V ZR 284/19).
Bewertet wird die Nutzung, die rechtlich zulässig ist. Ein Souterrain, das als Teileigentum eingetragen ist, lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres wie eine Wohnung ansetzen.
Miteigentumsanteil und Kosten
Der Miteigentumsanteil steht als Bruch im Grundbuch, zum Beispiel 85 von 1.000. Nach dem Gesetz tragen Sie die Kosten der Gemeinschaft im Verhältnis dieses Anteils (§ 16 WEG).
Der Anteil muss nicht der Wohnfläche entsprechen. In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof hatte eine Einheit rund 9 Prozent der Wohnfläche, aber 17,5 Prozent der Anteile (V ZR 131/10).
Die Eigentümer zahlten deutlich mehr, als ihrer Fläche entsprach, und bekamen trotzdem keinen anderen Schlüssel, auch weil die Belastung schon beim Kauf erkennbar war.
Die Gemeinschaftsordnung kann die Kosten abweichend vom Gesetz regeln, und die Eigentümer können die Verteilung einzelner Kosten durch Beschluss ändern.
Lesen Sie deshalb auch die Beschluss-Sammlung. Für die Bewertung brauche ich neben der Teilungserklärung den Wirtschaftsplan und die letzten Abrechnungen.
Wo Sie die Teilungserklärung bekommen
Verwalter
Als Eigentümer können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 WEG). Als Kaufinteressent brauchen Sie dafür die Ermächtigung des Verkäufers.
Grundbuchamt
Die Teilungserklärung liegt in der Grundakte. Einsicht und Abschrift bekommen Sie, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen, zum Beispiel mit dem Entwurf des Kaufvertrags.
In Berlin ist die Einsicht kostenfrei, für Abschriften fallen Gebühren an.
Verkäufer
Bitten Sie den Verkäufer um die Teilungserklärung mit allen Nachträgen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Wie eine einzelne Regelung auszulegen ist und ob sie noch gilt, sagt Ihnen Ihr Anwalt oder Notar.
