Warum Ihr Preis ein anderer ist
Viele Vermieter nennen einen Preis, der sich an Inseraten orientiert. Dort stehen überwiegend bezugsfreie Wohnungen.
Ihre Wohnung ist aber vermietet, und zwar an Sie. Ein anderer Käufer müsste Ihren Mietvertrag übernehmen und würde entsprechend weniger zahlen (§ 566 BGB).
Der Berliner Gutachterausschuss bestätigt das: Kaufpreise bei Mieterkäufen liegen fast ausnahmslos im Preisbereich vermieteter Wohnungen.
Welche Rechte Sie haben
Vorkaufsrecht
Wurde das Haus erst nach Ihrem Einzug in Eigentumswohnungen aufgeteilt, dürfen Sie in den Vertrag einsteigen, den der Vermieter mit einem Dritten schließt (§ 577 BGB).
Dafür haben Sie zwei Monate Zeit, nachdem Ihnen der Vertrag mitgeteilt wurde. Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige gilt das nicht.
Kündigungsschutz
Kauft ein anderer, kann er Ihnen in diesem Fall in Berlin zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Frist läuft ab dem ersten Verkauf nach der Umwandlung.
Kein Zwang
Sie müssen nicht kaufen. Lehnen Sie ab, endet Ihr Mietvertrag dadurch nicht.
Das Angebot Ihres Vermieters ist also kein Ultimatum. Sie müssen es nicht annehmen und können es in Ruhe prüfen.
Ob das Haus nach Ihrem Einzug aufgeteilt wurde, zeigen zwei Daten: wann Ihnen die Wohnung überlassen wurde und wann das Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen wurde.
Das zweite Datum steht im Wohnungsgrundbuch. Bitten Sie Ihren Vermieter um einen Auszug, oder lassen Sie Mieterverein oder Anwalt prüfen, ob die Voraussetzungen bei Ihnen vorliegen.
Was Sie vor der Zusage prüfen
Mit dem Kauf werden Sie Miteigentümer des Hauses. Sie zahlen dann für Dach, Fassade und Heizung mit. Diese Unterlagen sollten Sie kennen:
Teilungserklärung
Sie regelt, was zu Ihrer Wohnung gehört, wie Kosten verteilt werden und was Sie verändern dürfen.
Protokolle
Die Niederschriften der letzten Eigentümerversammlungen zeigen, worüber gestritten wird und welche Arbeiten anstehen.
Wirtschaftsplan
Er nennt das Hausgeld und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Eine kleine Rücklage bei alter Haustechnik macht Sonderumlagen wahrscheinlicher.
Zustand
Sie kennen Ihre Wohnung. Keller, Dach, Leitungen und Heizung kennen Sie meist nicht.
Wie eine Ankaufsberatung abläuft
Wenn Sie vor dieser Entscheidung stehen, können Sie mich mit einer Ankaufsberatung beauftragen. So läuft sie ab:
Unterlagen
Sie schicken mir vorab Mietvertrag, Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen.
Kaufpreise
Ich frage beim Gutachterausschuss vergleichbare Verkäufe ab.
Ortstermin
Ich sehe mir Wohnung und Haus an.
Bericht
Sie erhalten eine schriftliche Einschätzung des Verkehrswerts mit Herleitung.
Gespräch
Wir besprechen das Ergebnis und was es für Ihre Verhandlung bedeutet.
Eine Ankaufsberatung ist kürzer als ein förmliches Verkehrswertgutachten. Für die Preisverhandlung genügt sie in der Regel.
Für Finanzamt oder Gericht ist sie nicht gedacht.
Wie Sie verhandeln
Vergleichen Sie das Angebot mit den Preisen ähnlicher vermieteter Wohnungen. Liegt es deutlich darüber, haben Sie gute Gründe für ein Gegenangebot.
Rechnen Sie zum Preis die Nebenkosten des Kaufs und absehbare Sonderumlagen hinzu. Vergleichen Sie dann Ihre laufenden Kosten als Eigentümer samt Finanzierung mit Ihrer bisherigen Miete.
Wenn Sie den Kauf finanzieren, rechnet Ihre Bank mit einem eigenen Wert. Was es damit auf sich hat, steht in einem eigenen Beitrag:
Warum die Bank weniger ansetzt als den Kaufpreis
