Drei Mieten, die oft verwechselt werden
Vertragsmiete
Das ist die Nettokaltmiete, die Ihr Mieter heute nach dem Mietvertrag zahlt.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Sie wird aus den Mieten gebildet, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden (§ 558 BGB), und steht im Mietspiegel.
Der Berliner Mietspiegel 2026 nennt als Mittelwert 7,71 € je Quadratmeter.
Angebotsmiete
Das ist die Miete, zu der Wohnungen in Portalen inseriert werden. Für 2025 nennt die Investitionsbank Berlin im Mittel 15,78 € je Quadratmeter.
Nach den Zahlen des Senats lagen die Angebotsmieten in Berlin zuletzt mehr als doppelt so hoch wie die ortsübliche Vergleichsmiete.
Es macht für den Wert Ihres Hauses also einen großen Unterschied, welche dieser Mieten in die Rechnung eingeht.
Was die Verordnung verlangt
Im Ertragswertverfahren wird der Wert aus den marktüblich erzielbaren Erträgen ermittelt (§ 27 ImmoWertV).
Marktüblich ist, was vergleichbare Objekte am Stichtag im Durchschnitt erzielen. Ihre tatsächliche Miete wird zugrunde gelegt, wenn sie in diesem Bereich liegt.
Bei einer laufend vermieteten Wohnung ist der Maßstab nach den Anwendungshinweisen des Bundes vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel.
Die hohe Angebotsmiete aus dem Portal ist dafür kein Maßstab, denn auch bei einer neuen Vermietung zählt nur, was vergleichbare Wohnungen im Durchschnitt und rechtmäßig erzielen.
Das Ertragswertverfahren: Wie aus der Miete ein Wert wirdWenn Ihre Miete deutlich abweicht
Weicht Ihre Miete erheblich vom Marktüblichen ab, spricht die Verordnung von besonderen Ertragsverhältnissen (§ 8 ImmoWertV). Eine feste Prozentgrenze nennt sie dafür nicht.
Der Wert wird dann zunächst mit der marktüblichen Miete ermittelt. Der Unterschied zu Ihrer Vertragsmiete wird anschließend als Abschlag oder Zuschlag berücksichtigt.
Dabei zählt, wie schnell sich die Miete anpassen lässt. Im laufenden Vertrag darf sie in Berlin binnen drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen und nie über die Vergleichsmiete hinaus.
Bei einer neuen Vermietung gilt die Mietpreisbremse, nach der die Miete höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen darf.
Ausnahmen gibt es unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und nach einer umfassenden Modernisierung.
Staffel- und Indexmietverträge schließen die übliche Erhöhung bis zur Vergleichsmiete aus. Was in Ihrem Vertrag zulässig ist, sagt Ihnen Ihr Anwalt.
Warum in Berlin die tatsächliche Miete viel wiegt
Für Mietshäuser ab vier Einheiten veröffentlicht der Berliner Gutachterausschuss Liegenschaftszinssätze, die er aus den tatsächlich gezahlten Nettokaltmieten der verkauften Häuser ableitet.
Der Zinssatz hängt dort von der Miethöhe ab. Je niedriger die tatsächliche Miete ist, desto niedriger ist der Zinssatz, mit dem der Ertrag in einen Wert umgerechnet wird.
Ein Gutachten muss im selben Modell rechnen (§ 10 ImmoWertV). Die tatsächliche Miete Ihres Hauses bleibt deshalb eine der wichtigsten Angaben für die Bewertung.
Die Maklerformel: Was das Vielfache der Jahresmiete aussagtBei Eigentumswohnungen zeigt sich der Einfluss im Preis. Der Ausschuss nennt für steuerliche Zwecke je nach Lage Abschläge von 17 bis 29 Prozent für vermietete Wohnungen.
Vermietet oder bezugsfrei: Wie groß ist der Wertunterschied?Finanzamt und Bank rechnen anders
Finanzamt
Es geht von der Miete aus, die am Bewertungsstichtag vertraglich vereinbart ist.
Erst wenn sie um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweicht, setzt es die übliche Miete an (§ 186 BewG).
Bank
Für den Beleihungswert zählt der Ertrag, den das Objekt nachhaltig erbringt.
Liegt die nachhaltige Miete über Ihrer Vertragsmiete, setzt die Bank im Regelfall die Vertragsmiete an.
Verkehrswertgutachten
Es geht von der marktüblich erzielbaren Miete aus und bewertet eine erhebliche Abweichung Ihrer Vertragsmiete gesondert.
Drei Stellen können für dasselbe Haus deshalb zu drei verschiedenen Werten kommen, ohne dass eine davon falsch gerechnet hat.
