Was sich 2023 geändert hat
Bei Erbschaft und Schenkung bewertet das Finanzamt Immobilien nach dem Bewertungsgesetz.
Maßstab ist der gemeine Wert: der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber die Rechenvorgaben geändert. Sie gelten für alle Bewertungsstichtage ab 2023 und bis heute (zuletzt geprüft: 7. Oktober 2026).
Die Werte des Finanzamts sollen damit näher am Markt liegen, auch dort, wo der Gutachterausschuss keine eigenen Daten bereitstellt.
Die Freibeträge sind gleich geblieben. Steigt der angesetzte Wert, wächst der Teil, der über dem Freibetrag liegt und versteuert wird.
Drei Verfahren, zwei davon mit neuen Vorgaben
Welches Verfahren das Finanzamt anwendet, hängt von der Art der Immobilie ab.
Vergleichswert
Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich über Kaufpreise vergleichbarer Objekte bewertet.
Grundlage sind vorrangig die Daten des Gutachterausschusses. Hier hat sich 2023 nichts geändert.
Ertragswert
Mietwohngrundstücke werden nach ihrem Ertrag bewertet.
Stellt der Gutachterausschuss keinen Liegenschaftszinssatz bereit, gilt seit 2023 ein gesetzlicher Satz von 3,5 Prozent. Vorher waren es 5 Prozent.
Ein niedrigerer Zinssatz führt zu einem höheren Wert. Auch die Bewirtschaftungskosten sind neu geregelt.
Sachwert
Gibt es für ein Haus oder eine Wohnung keinen Vergleichswert, rechnet das Finanzamt mit Bodenwert und Gebäudewert.
Für Wohngebäude geht das Gesetz seit 2023 von 80 statt 70 Jahren Gesamtnutzungsdauer aus. Ein 40 Jahre altes Haus gilt damit rechnerisch erst zur Hälfte als abgenutzt.
Hinzu kommen ein Regionalfaktor und neue Wertzahlen.
Stellt der Gutachterausschuss eigene Daten bereit, haben sie Vorrang vor den gesetzlichen Ersatzwerten.
Bodenrichtwert oder nicht?Was eine einzelne Zahl ausmacht
Ein vereinfachtes Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter ein Haus. Der vorläufige Sachwert beträgt 500.000 Euro. Diesen Betrag multipliziert das Finanzamt mit einer Wertzahl.
Wertzahl 0,9
Der Wert beträgt 450.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 50.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 7 Prozent sind das 3.500 Euro Schenkungsteuer.
Wertzahl 1,1
Der Wert beträgt 550.000 Euro. Über dem Freibetrag liegen 150.000 Euro. Dafür gilt ein Steuersatz von 11 Prozent, also 16.500 Euro Schenkungsteuer.
Der Unterschied beträgt 13.000 Euro. Das Beispiel lässt frühere Schenkungen, Befreiungen und Abzüge außer Acht. Es zeigt nur, wie stark eine einzelne Rechengröße wirkt.
Wenn der Wert des Finanzamts zu hoch ist
Das Finanzamt bewertet nach festen Regeln. Besonderheiten einer Immobilie berücksichtigt es dabei grundsätzlich nicht, zum Beispiel Belastungen, die den Wert mindern.
Das Gesetz lässt deshalb den Gegenbeweis zu (§ 198 BewG). Weisen Sie nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist, ist dieser Wert anzusetzen.
Als Nachweis kann ein Gutachten dienen.
Das Gesetz nennt den Gutachterausschuss und Sachverständige, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind.
Woran Sie einen guten Sachverständigen erkennenAuch ein Kaufpreis kann genügen, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde und sich die Verhältnisse nicht geändert haben.
Den Wert stellt das Finanzamt in einem eigenen Bescheid fest (§ 151 BewG). Die Frist für einen Einspruch dagegen beträgt einen Monat nach Bekanntgabe (§ 355 Abgabenordnung).
Ob ein Einspruch in Ihrem Fall sinnvoll ist und wie Sie ihn begründen, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Früh planen
Bei jedem neuen Erwerb werden die Erwerbe von derselben Person aus den zehn Jahren davor mitgerechnet (§ 14 Erbschaftsteuergesetz).
Ältere Erwerbe zählen dabei nicht mehr mit. Wenn Sie eine Immobilie schrittweise übertragen möchten, müssen Sie deshalb früh anfangen.
Welche Gestaltung zu Ihrer Familie passt, besprechen Sie mit Steuerberater und Notar.
Unser Teil ist der Wert: Ein Verkehrswertgutachten zeigt, was die Immobilie am Stichtag wert ist, und macht die Herleitung nachprüfbar.
Verkehrswertgutachten in Berlin und PotsdamErstmals erschienen im Dezember 2022, überarbeitet im Oktober 2026.
