Vermietet oder bezugsfrei: Wie groß ist der Wertunterschied?

Dieselbe Wohnung, zwei Märkte

Zwei Wohnungen im selben Haus, gleich groß, gleich geschnitten. Die eine steht leer, die andere ist seit Jahren vermietet. Am Markt sind das zwei verschiedene Angebote.

Die leere Wohnung kann jemand kaufen, der selbst einziehen will. Eigennutzer zahlen für Lage, Zuschnitt und Zustand.

Die vermietete Wohnung kommt für sie kaum in Frage, weil sie auf absehbare Zeit nicht einziehen können.

Für die vermietete Wohnung bleiben Kapitalanleger. Sie rechnen anders: Was bringt die Miete, und was darf die Wohnung dafür kosten? Je niedriger die Miete, desto niedriger der Preis.

Was die Zahlen aus Berlin zeigen

Der Berliner Gutachterausschuss wertet alle Kaufverträge der Stadt aus und veröffentlicht die Ergebnisse im Immobilienmarktbericht.

Im Bericht 2025/2026 hält er fest: Die Kaufpreise werden in der Regel davon beeinflusst, ob eine Wohnung bezugsfrei oder vermietet ist.

Für umgewandelte ehemalige Mietwohnungen weist er beide Gruppen getrennt aus.

Bei Altbauten bis Baujahr 1919 lag der Mittelwert 2025 für vermietete Wohnungen bei 4.017 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, für bezugsfreie bei 5.833 Euro.

Das sind rund 31 Prozent weniger. Bei Plattenbauten war der Abstand mit rund 19 Prozent kleiner, bei Wohnungen der Baujahre 1920 bis 1948 mit rund 34 Prozent größer.

Für steuerliche Zwecke nennt der Gutachterausschuss auch durchschnittliche Abschläge für vermietete Wohnungen. Je nach Bezirksgruppe liegen sie zwischen 17 und 29 Prozent (Stichtag 31. Dezember 2024).

Ein Gutachten ersetzen diese Werte ausdrücklich nicht.

Warum der Mietvertrag den Preis bestimmt

Der Abstand hat rechtliche Gründe. Der Käufer einer vermieteten Wohnung tritt in den Mietvertrag ein. Drei Regeln sind in Berlin besonders wichtig:

Diese Regeln stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 558, 577, 577a) und in zwei Berliner Verordnungen.

Die Verordnung zur Kündigungssperrfrist gilt bis zum 30. September 2033, die zur Kappungsgrenze bis zum 10. Mai 2028.

Wie ich den Unterschied ermittle

Ich rechne in solchen Fällen zwei Werte. Den bezugsfreien Wert leite ich aus Verkäufen vergleichbarer leerer Wohnungen ab, die in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses stehen.

Den vermieteten Wert leite ich aus Verkäufen vermieteter Wohnungen ab. Dort zeigt sich, das Wievielfache der Jahresmiete Käufer in dieser Lage zahlen.

Dieses Vielfache wende ich auf die tatsächliche Miete an.

So bin ich bei einer Eigentümerin vorgegangen, die an ihren langjährigen Mieter verkaufen wollte. Beide brauchten einen Preis, der sich begründen lässt.

Der Gutachterausschuss bestätigt die Richtung: Kaufpreise bei Mieterkäufen liegen fast ausnahmslos im Preisbereich vermieteter Wohnungen.

Was Sie als Mieter prüfen sollten, wenn Ihr Vermieter Ihnen die Wohnung anbietet, steht in einem eigenen Beitrag:

In einem anderen Fall hatte ein Verkäufer seinen Preis aus Inseraten abgeleitet. Inserate zeigen die Preise, die Verkäufer sich wünschen, meist für bezugsfreie Wohnungen.

Seine Wohnung war vermietet und lag im Erdgeschoss eines Hinterhauses. Der Wert lag deutlich unter seiner Vorstellung.

Was das für Sie heißt

Verkaufen Sie vermietet, vergleichen Sie Ihre Wohnung nicht mit leeren Wohnungen aus den Portalen. Der richtige Maßstab sind Verkäufe vermieteter Wohnungen und Ihre tatsächliche Miete.

Kaufen Sie vermietet, prüfen Sie den Mietvertrag, die Miethöhe und die Frage, wann das Haus aufgeteilt wurde. Davon hängt ab, wie lange Sie an das Mietverhältnis gebunden sind.

Eine feste Quote für den Abschlag gibt es nicht. Die Berliner Zahlen zeigen die Größenordnung. Den Wert Ihrer Wohnung zeigen sie nicht.