Wie die Formel funktioniert
Die Rechnung ist einfach: Jahresnettokaltmiete mal Faktor gleich Preis. Ein Haus mit 100.000 Euro Jahresmiete und Faktor 20 käme auf 2 Millionen Euro.
Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Faktor 20 heißt 5 Prozent Miete auf den Kaufpreis im Jahr, Faktor 25 heißt 4 Prozent, jeweils vor allen Kosten.
Weil sie so schnell geht, heißt die Rechnung im Alltag Maklerformel. Fachlich ist der Faktor ein Ertragsfaktor (§ 20 ImmoWertV).
Was die Berliner Zahlen zeigen
Der Berliner Gutachterausschuss weist das Vielfache der Jahresnettokaltmiete im Immobilienmarktbericht aus. Grundlage sind die tatsächlich geschlossenen Kaufverträge.
Im Jahr 2025 lag es bei reinen Mietwohnhäusern im Mittel beim 22,6-Fachen, im Jahr davor beim 23,5-Fachen.
Wohn- und Geschäftshäuser kamen 2025 auf das 21,9-Fache, Büro- und Geschäftshäuser auf das 18,2-Fache.
Die übrigen Zahlen aus dem Marktbericht stehen in einem eigenen Beitrag:
Der Berliner Immobilienmarkt 2025 in fünf ZahlenWas der Faktor nicht sieht
Der Faktor macht aus einer einzigen Zahl einen Preis. Alles andere blendet er aus:
Miete
Gerechnet wird mit der heutigen Miete. Ob sie unter oder über dem Marktüblichen liegt und ob sie steigen kann, bleibt offen.
Zustand
Ein neues Dach und ein Instandhaltungsstau ergeben bei gleicher Miete und gleichem Faktor denselben Preis.
Kosten
Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand kommen in der Formel nicht vor. Sie mindern aber den Ertrag.
Restnutzungsdauer
Ein Haus, das noch 30 Jahre wirtschaftlich nutzbar ist, wird behandelt wie eines mit 70 Jahren.
Boden
Ein großes Grundstück in guter Lage kann mehr wert sein, als die Miete erkennen lässt.
Zwei Häuser mit gleicher Miete können deshalb sehr unterschiedlich viel wert sein.
Wie stark eine bestehende Vermietung den Preis einer Wohnung bestimmt, steht in einem eigenen Beitrag:
Vermietet oder bezugsfrei: Wie groß ist der Wertunterschied?Wie das Ertragswertverfahren es löst
Das Ertragswertverfahren setzt an denselben Mieten an, rechnet aber weiter. Es prüft, welche Miete marktüblich erzielbar ist, und zieht die Bewirtschaftungskosten ab.
Den verbleibenden Reinertrag kapitalisiert es über die Restnutzungsdauer. Den Zinssatz dafür leitet der Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ab. Er heißt Liegenschaftszinssatz.
Der Bodenwert wird getrennt ermittelt. Besonderheiten wie ein Instandhaltungsstau werden am Ende eigens berücksichtigt.
Den Faktor nutze ich trotzdem: als Gegenprobe. Weicht mein Ergebnis stark vom üblichen Vielfachen ab, muss ich erklären können, warum.
Das Ertragswertverfahren: Wie aus der Miete ein Wert wirdWofür die Formel taugt
Für den ersten Blick ist sie brauchbar. Sie zeigt in Sekunden, ob ein Angebot grob stimmt oder weit daneben liegt.
Für eine Kaufentscheidung, eine Finanzierung oder eine Auseinandersetzung unter Erben reicht sie nicht. Dort zählt, was der Faktor ausblendet.
