Was Ihnen gehört und was nicht
Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Sie können dieses Recht verkaufen und vererben (§ 1 Erbbaurechtsgesetz).
Das Haus gilt rechtlich als Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks. Es gehört also Ihnen, solange das Recht besteht (§ 12).
Für die Nutzung des Bodens zahlen Sie dem Grundstückseigentümer ein laufendes Entgelt, den Erbbauzins.
Das Erbbaurecht hat ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch. Es wird in vielem wie ein Grundstück behandelt, deshalb können Sie es auch mit einer Grundschuld belasten.
Welche Punkte im Vertrag den Wert bestimmen
Zwei gleiche Häuser in derselben Straße können als Erbbaurecht sehr unterschiedlich viel wert sein, weil ihre Verträge verschieden sind. Diese Punkte sehe ich mir zuerst an:
Restlaufzeit
Je kürzer das Recht noch läuft, desto weniger zahlt ein Käufer. Auch die Regeln für den Beleihungswert verlangen, die Restlaufzeit zu berücksichtigen (§ 21 BelWertV).
Erbbauzins
Ein alter Vertrag mit niedrigem Zins erhöht den Wert des Rechts. Ein hoher Zins mindert ihn, weil ein Käufer ihn weiterzahlen muss.
Anpassung
Enthält der Vertrag eine Anpassungsklausel, darf der Zins steigen. Bei Wohnhäusern setzt das Gesetz Grenzen: Eine Erhöhung ist frühestens alle drei Jahre möglich (§ 9a).
Zustimmung
Ist es so vereinbart, brauchen Sie für den Verkauf und für eine Grundschuld die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Ohne sie ist das Geschäft unwirksam (§§ 5 und 6).
Vertragsende
Läuft das Recht aus, fällt das Haus an den Grundstückseigentümer. Er schuldet Ihnen dafür eine Entschädigung.
Der Vertrag kann ihre Höhe regeln und sie in bestimmten Fällen ausschließen. Für besonders geschützte Erbbaurechte setzt das Gesetz Grenzen (§ 27).
Heimfall
Bei bestimmten Vertragsverstößen kann der Eigentümer das Recht vorzeitig zurückverlangen. Wegen Zahlungsverzugs geht das erst ab einem Rückstand von zwei Jahresbeträgen (§ 9).
Wie aus dem Vertrag ein Wert wird
Die Immobilienwertermittlungsverordnung beschreibt dafür einen Rechenweg, den finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts (§ 50 ImmoWertV). Er besteht aus zwei Teilen.
Gebäudeanteil
Zuerst wird das Haus so bewertet, als gehörte Ihnen auch der Boden. Von diesem Wert wird der Bodenwert abgezogen.
Zinsvorteil
Dann wird verglichen, welcher Erbbauzins heute angemessen wäre und welchen Sie tatsächlich zahlen. Die Differenz wird über die Restlaufzeit in einen heutigen Betrag umgerechnet.
Zahlen Sie weniger als heute angemessen wäre, erhöht der zweite Teil den Wert. Zahlen Sie mehr, wird er negativ und mindert ihn.
Was ein Bodenrichtwert über den Bodenwert eines Grundstücks aussagt, steht in einem eigenen Beitrag:
Bodenrichtwert oder nicht?Dieses Ergebnis ist noch nicht der Verkehrswert. Im letzten Schritt wird es anhand von Vergleichsdaten und der Besonderheiten des einzelnen Rechts an den Markt angepasst (§ 49 ImmoWertV).
Steht das Haus voraussichtlich länger, als der Vertrag läuft, und wird dieser Rest am Ende nicht entschädigt, dann wird er ebenfalls abgezogen.
Was in Berlin dazukommt
Erbbaurechte sind in Berlin ein kleiner Markt. Für 2025 zählt der Immobilienmarktbericht 2025/2026 dort 55 Verkäufe von Erbbaurechten und 18 neu bestellte Rechte (Kapitel 6.3.4).
Faktoren für die Marktanpassung enthält der Immobilienmarktbericht 2025/2026 nicht. Ich leite sie deshalb aus einzelnen Kauffällen ab und begründe sie im Gutachten.
Das Land Berlin vergibt eigene Grundstücke grundsätzlich im Erbbaurecht, so der Senat im September 2024. Für Eigenheime nennt die Finanzverwaltung als Standard bis zu 75 Jahre Laufzeit.
Diese Vorgaben gelten nur für neue Verträge mit dem Land. Bei jedem anderen Erbbaurecht zählt allein, was in Ihrem Vertrag steht.
Was Sie vor Kauf oder Verkauf wissen müssen
Wenn Sie ein Erbbaurecht kaufen, verkaufen oder erben, brauchen Sie zuerst den vollständigen Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen. Darin suchen Sie die Antworten auf vier Fragen:
Laufzeit
Wie viele Jahre läuft das Recht noch, und haben Sie ein Vorrecht auf Erneuerung?
Zins
Wie hoch ist der Erbbauzins heute, wann wurde er zuletzt erhöht und nach welcher Regel darf er steigen?
Entschädigung
Was erhalten Sie für das Haus, wenn der Vertrag endet?
Zustimmung
Muss der Grundstückseigentümer dem Verkauf und der Finanzierung zustimmen?
Auch beim Kauf eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer an, denn das Gesetz stellt Erbbaurechte den Grundstücken gleich (§ 2 Grunderwerbsteuergesetz).
Wenn Sie finanzieren, sprechen Sie früh mit Ihrer Bank über die Restlaufzeit, weil sie davon abhängig macht, wie hoch sie das Erbbaurecht beleiht.
Die Bank rechnet dabei mit dem Beleihungswert und nicht mit dem Verkehrswert. Den Unterschied erklärt ein eigener Beitrag:
Warum eine Immobilie mehrere Werte hat
