Was am letzten Tag geschieht
Ein Erbbaurecht wird für eine feste Zeit bestellt. Mit dem Ablauf erlischt es, und das Haus wird Bestandteil des Grundstücks (§ 12 Erbbaurechtsgesetz).
Es gehört dann dem Grundstückseigentümer, ohne dass es dafür einen weiteren Vertrag braucht. Das Haus abzubauen oder Teile davon mitzunehmen, erlaubt das Gesetz nicht (§ 34).
Wann es so weit ist, steht im Erbbaugrundbuch und im Erbbaurechtsvertrag. Lesen Sie den Vertrag mit allen Nachträgen, denn er regelt fast alles, was jetzt wichtig wird.
Erbbaurecht: Ein Haus ohne Grundstück bewertenWelche Entschädigung Ihnen zusteht
Erlischt das Recht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer Ihnen eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten (§ 27). Eine Höhe nennt das Gesetz nicht.
Maßgeblich ist zuerst Ihr Vertrag, denn er kann die Höhe und die Art der Zahlung regeln und die Entschädigung auch ganz ausschließen.
Eine Untergrenze von zwei Dritteln des Gebäudewerts gilt nur für Erbbaurechte, die für das Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden.
Ist beim Ablauf noch eine Grundschuld eingetragen, hat die Bank Zugriff auf die Entschädigung (§ 29).
Verlängern: Wer darüber entscheidet
Einen gesetzlichen Anspruch auf Verlängerung haben Sie nicht. Er kann sich nur aus Ihrem Vertrag ergeben.
Der Eigentümer darf die Entschädigung aber abwenden, indem er Ihnen vor dem Ablauf anbietet, das Recht für die voraussichtliche Standdauer des Hauses zu verlängern (§ 27 Absatz 3).
Lehnen Sie dieses Angebot ab, erlischt Ihr Anspruch auf Entschädigung. Zu welchem Erbbauzins verlängert wird, regelt das Gesetz nicht, das ist Verhandlungssache.
Ein Vorrecht auf Erneuerung haben Sie nur, wenn es vereinbart ist. Es greift erst, wenn der Eigentümer das Grundstück einem anderen im Erbbaurecht gibt (§ 31).
Sprechen Sie den Eigentümer deshalb früh an, und lassen Sie ein Angebot von Ihrem Anwalt oder Notar prüfen, bevor Sie es annehmen oder ablehnen.
Was eine kurze Restlaufzeit für den Wert bedeutet
Je näher das Ende rückt, desto weniger ist das Erbbaurecht wert. Die Restlaufzeit wirkt in der Bewertung an mehreren Stellen.
Zinsvorteil
Zahlen Sie weniger Erbbauzins, als heute üblich wäre, ist das ein Vorteil. Er zählt aber nur noch für die Jahre, die der Vertrag läuft (§ 50 ImmoWertV).
Gebäude
Steht das Haus voraussichtlich länger, als der Vertrag läuft, und wird dieser Rest am Ende nicht voll entschädigt, wird der fehlende Teil schon heute abgezogen.
Markt
Käufer zahlen für kurze Laufzeiten weniger. Die Anwendungshinweise des Bundes nennen die Restlaufzeit deshalb als Merkmal der Marktanpassung.
Die Anwendungshinweise rechnen dazu ein Beispiel. Dasselbe Reihenhaus ist dort mit 55 Jahren Restlaufzeit 178.000 € wert und mit 27 Jahren 158.000 €.
Die Zahlen gelten nur für dieses Beispiel mit 75 Prozent Entschädigung. Sie zeigen aber, dass der Wert nicht erst im letzten Jahr sinkt.
Auch die Bank muss die Restlaufzeit berücksichtigen, wenn sie den Beleihungswert ermittelt.
Warum die Bank weniger ansetzt als den KaufpreisHeimfall ist etwas anderes
Vom Zeitablauf zu unterscheiden ist der Heimfall. Dabei verlangt der Eigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurück, weil eine Voraussetzung eingetreten ist, die der Vertrag dafür nennt.
Das Recht erlischt dann nicht, sondern geht auf den Eigentümer über. Sie erhalten eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht, soweit der Vertrag nichts anderes regelt (§ 32).
Eingetragene Grundschulden bleiben beim Heimfall bestehen. Der Eigentümer übernimmt die gesicherte Schuld, und sie wird auf Ihre Vergütung angerechnet (§ 33).
Welche Gründe Ihr Vertrag nennt und ob sie wirksam sind, beurteilt Ihr Anwalt.
